通常的定价有三种方法：

 

一是成本加成法。就是把卖主的所有相关购买成本、利税成本、财务成本、中间费用都加起来，然后得出一个价钱，就是成本价。如果想实现利润，再在这个总成本基础上（而不是买入价）加一定百分比的增值部分。比如你买了一个100万的房子，当初是付了30万首付，其他成本总计是10万。如果持有了两年，还想要成本增值30%，那么这个房子的定价则需要定在100+10+（40*30%）=122万。

 

二是横向比较法。就是把这个区域最近一年来成交过的正在卖的卖过但没卖掉的房子全部找出来，然后进行比较，得出一个小的价钱区间，再取一个最相近的做比较，然后得到一个价钱作为定价。比如某区域最近一年来卖掉了5套房，分别是60、63、65、66、66万，有两套卖过但没卖掉的分别是68、69万，最近正在卖的有两套分别是64（少一个洗手间）和67万（多两个衣橱），那我们就可以得出来这个房子的估制值应该在65-67万之间。如果取一个相类似的比较，可以定价在65.5-66万。

 

三是主观定价法。这个方法主要针对卖点独特的房子或者特别有主见的卖家。就是说卖家按照其心里所想来定价，而不管其他因素。肖郎卖过非常多的房子，唯有一个房子没卖掉。这个卖家是一个很有主见和懂风水的人，他和我说，他梦见他的神告诉他这个房子的价钱了这个房子不用我来定价，我什么都不用管。对于神肖郎一向是敬畏的所以就听他的，他定的价钱比周围其他的房子贵了20%，其结果可想而知，卖了2周看的人寥寥无几，我就自动终止了。卖房子定价，还是需要地产经纪的帮助和专业意见的。

 

在实际定价的过程中，我们特别需要关注的是定价过高带来的风险和不确定性。定价过高带来的直接结果是看的人会变少，一般而言，定价高出市场价10%，来看房的人数会减少50%；如果定价高于市场价20%，则来看房的人则会减少到10%。"门前冷落鞍马稀"这样的景象无论如何对于想卖高价或者说顺利卖房是不利的.

 

其实报价ASKING PRICE和成交价SOLD PRICE完全不是一回事，报价只是吸引买家和买方经纪来看房子的一个办法和理由，至于在买家心目中这个房子到底值多少钱，在买家看过房子之后就会大概得出一个结论。是虚高的价钱？是实价？还是一个抢OFFER的噱头？在很多经纪和买家的心中就会大概有个眉目。因为华人有讨价还价的习惯，所以大多数华人仍会习惯性的将价钱挂高一些，等着他人来“杀价”。其实这样往往是得不偿失的。

 

肖郎在实际卖房的过程中，通常有如下一些实战定价方法来帮助卖家尽快和卖出高价：

 

如卖家欲快速成交或不得不卖，肖郎一般采用“低开高走”的抢OFFER定价法则。一般低于市场价10%以上就会引发抢OFFER，会有至少2人以上的买家会参与。

 

如卖主不着急卖，且该地区同类房源很少，肖郎一般采用“高开高走”的方法。这是典型的“占山为王”的“率先定价”法。就像炒股票一样，要敢于跳空高开。

成交不活跃地区，一般宜采用“真实定价”法，切不可过高，也很难形成抢OFFER。这样要尽量接近真实价钱，使房屋的性价比比其他房屋突出。

 

变动定价法。既然报价只是一个吸引买家的手段，那么变动价钱则会产生不同凡响的效果。

 

定价之“截拳道”。肖郎在面对竞争时有时候会反常理而定价，并辅之相应的市场营销策略，称之为“截拳道”。大家知道李小龙先生的“截拳道”讲究先发制人，赶在对手尚未发力之时击中对方的要害，其核心要领是快和有力。其实卖房和定价亦是如此。笔者在最近代理的两个房子就采用了这个策略。

 

在实际操买卖中，一定要保持良好心态和见好就收。定价只是吸引买家来看的一个工具，而买家能给出的最终成交价才是最后的底牌。

 

在很多时候，第一个下OFFER的买家可能是最好的买家。就像年轻人谈恋爱一样，只有最合适的，没有最好的，在最适合的年纪出现的最合适的人就有可能是最理想的对象，错过了你将追悔莫及。在卖房子时也是这样，如你错过了第一个合适的买家，有可能在很长时间里你找不到更好的买家了，最后只好贱卖或者干脆卖不掉。

 

一般来说，房屋上市的前两周我们称之为“新鲜期”，一定要尽可能争取将房屋在这两周内卖掉，否则你就将进入一个漫长的拉锯时间，将很难有机会把这个房子卖出个好价钱。所以，在新鲜期内出现的潜在的买家都值得我们去关注和留意。