不少人都知道，买卖投资物业，升值的利润要向政府缴税。如是自住的话，升值的部分可以袋袋平安；不过，有一宗个案，反映频繁搬家，可能存在的税务隐患。



出售房产是最省税的资产收入，但大前提是，这物业必须是自住的主要居所，而且，最重要的是，要合乎税局的「准则」。

据RE/MAX Imperial Realty Inc.的经纪Alice Chen透露，她有一名女友，最近家里便因12年内搬了10次家，结果给税局盯上。

Alice Chen说，这位女友的叔叔，是一个非常辛苦劳作的移民，20多年前来到加拿大后就一直身兼数职，甚至从事薪水高，但十分辛苦且安全不受保障的苦力工作，就为了一家老小的生活可以早日安定下来。

后来，就是实现多数移民身上都在上演的加拿大美梦：她的叔叔买了自住屋，并且不断搬家，小屋换大屋，然后又买了另外两个出租物业。总之，这位叔叔在落地加拿大的12年里，一共搬了10回家！

但是，就在他最近的一次搬家后，他被税务局调查了。

卖自住屋有钱赚不用纳税
其实，这个时候她的叔叔其实已经开始考虑退休。他想和家人一起搬迁到温哥华，他最亲近的一个表哥在那里开超市，他想在安河最后的这个自住屋住上一年，就可以顺利卖掉物业，享受退休生活。

这里就说到了频繁搬家，可能存在的税务隐患。

「加拿大是万税之国，但是每一项税收都有其根源和理由。加拿大税务局对于购买自住房的居民，给予极大的便利和优惠。如果您是从建筑商手里直接买新屋，在售价已经包括了合并税。除非是投资，就要另外付税。」 Alice又说，「如果买的是二手屋，并且用来自住，日后在卖出后所获得增值部分不需要交税。」

她这朋友的叔叔，就是利用了政府的这个政策，基本每年换个房子，每次都衔接得很好，不用交增值税，并且获利不俗。

「这几年，我经常会听到客户询问这方面的问题。甚至有些客户，在把出租物业租出几年，看到有升值，准备将其卖掉的前一年左右自己搬入去住，意图给政府一种自住物业的印象。」

但很明显地，税局已留意到这现象，Alice这朋友的这位叔叔在给税务局查到后，觉很冤枉。他的理由是，他没有交这份房产增值税，是因为他每一个房子都是用来自住的。并且每个房子都住过了一年。



你精他不呆
所谓住满一年就算自住房，只是一个约定俗成的概念，来源的基础是，如果是投资出租，怎么可能住一年？

加拿大税务局对于自住房的居住期限并没有规定，对于是否自住房还是投资房，只看最重要的一点：你买房的目的是什么？

即使你在你的自住屋里只住了半年，可是紧急工作调动，或者另外省份的家人生病需要你照顾，你可以立刻把房子卖掉，增值部分并没有因为你需要紧急卖房而失去自住房的获利优惠。
「税务局只要求你有足够的理由和证据，来为你的自住房背书。」她说。

Alice Chen


累积税惊人数字
朋友叔叔这个案子，最后被判定，除了第一﹑二个房子属于自住物业免增值税，其他所有的房子都作为生意收入来全额交税。因为前边的房子卖出的时间很久，累计的利息很惊人，加上罚款和由于收入总数的增加累加的税，足以令人接近倾家荡产的边缘。

这个叔叔不得不取消去温哥华的计划，妻子这些年考取的护士证书也派上用场，开始出去找工作。

税务局的理由就是：朋友叔叔的买屋意图，从第三个房子开始，已经开始了变化。前两个房子，他是真的要住在里边。但是，后来看到房产升值，开始把买进卖出作为一种盈利的手段来经营，这让他的自住物业变成了他的生意，这就必须按照生意收入来交税。

循合法途径省钱
「所以，投资房产有必要，自住屋用来自住更有必要。但是，处心积虑钻税务局空子没必要。这就好比开车闯红灯，您每次都意外没人追究，并不意味着您做得对，更不意味着您永远平安无事。 」Alice Chen忠告，「其实，投资房产，有很多合理避税的方法。问问你的会计师，他们都会从合法税务角度来为你合理的规避税务方面的开支提出中肯建议。」

频繁买卖交易视作商业用途
一位税务专家说，如果你经常买卖物业，并只是短期拥有，或是你具有房地产的专业知识，你的买卖可能会被列为「具冒险性的交易性质」，在这情况下，无论是赚是蚀将会被视作商业收入或损失。



根据加拿大税局定义，主要居所的房子类型包括：
- 房子(house)
- 度假屋(cottage)
- 共管物业(condominium)
- 柏文大厦内的柏文单位(an apartment in an apartment building)
- 毗联式住宅的柏文单位(an apartment in a duplex)
- 活动式房屋、流动房屋、或船屋(a trailer, mobile home, or houseboat)

参考数据： http://www.cra-arc.gc.ca/tx/ndvdls/tpcs/ncm-tx/rtrn/cmpltng/rprtng-ncm/lns101-170/127/rsdnc/wht/menu-eng.html