影响加拿大房市变化的主要因素
在过去的20年里,加拿大的住宅房地产资产的价值已攀升超过了250%多,大大超过了在此期间的居民消费价格及可支配收入的增加。影响加拿大房地产市场变化的主要因素,除了外国移民和人口增长、经济发展和失业等等以外,还包括以下几个方面:
货币政策: 货币供应量和贷款利率
货币供应量:过去几年来,中国大陆房地产市场的火爆及房价疯狂飙升与政府长期的宽松量化的货币政策有直接的和必然的联系。世界第一大经济体美国自2008年金融危机以来,为了尽快遏制由金融危机引发的经济衰退,尽快复苏并刺激经济,向市场注入了大量的流动性。基于美元的世界硬通货地位,同时也为了达到对冲效应,避免本国货币过快升值,世界各大经济体包括中国和加拿大也向本国市场注入了相当量的流动性。市场上过多的货币供应量,在提振经济增加就业的同时,也进一步推动了新一轮的本国房地产价格上涨,中国和加拿大应该是这一效应的最好说明,美国由于其内在的更多更为令人触目惊心金融虚拟资本坏帐,经济和失业率问题,房地产价值的理性回归还需要一段时间的耐心等待。
贷款利率:贷款利率可以根本性地影响房地产市场。中央银行一旦调高基准利率,房屋贷款的按揭利率一样会提高,借款人的利息支出就会增加,一方面,房屋的购买成本由于更多的货币支出得以增加;另一方面,如果按揭期限不变,月供的提高会减少可支配的家庭月收入,从而影响一个家庭的其他消费,结果间接地影响一个国家和地区的经济增长率和总量。
为了减少房贷本金及增加的利息支出,迫于无奈,业主可能会忍痛纷纷抛售现有的房子和物业,从而影响到房地产市场的供求平衡和稳定发展。相反,如果中央银行调低基准利率,房屋贷款的按揭利率则会降低,借款人的利息支出就会减少,房屋购买的实际成本无形中减少了。这样一来,可支配的家庭收入增加了,从而间接地刺激到其他消费,促进一个地区和一个国家的经济发展,从而增加就业率,使更多的家庭有能力进入到房地产市场中来购买和投资物业, 从而刺激房地产行业进一步增长。
市场机制: 供应与需求
从房地产市场层面来讲,你不可以像加工制造业一样来生产相同的产品补充市场对该产品的市场供应短缺,就每个房子相比较而言,他们都不尽相同并存在绝对固定的供应量,虽然你在给定的空间中能够创造出更多的公寓单位,但是地盘空间本身是独一无二的,给定的空间不能被无限增长来满足供应的短缺。而另一方面,由于地盘的优越性和地区的特别性,市场对该空间的需求与日俱增,当然会对该地区的房价提升起到推进作用。
房子供不应求意味着价格的提高,如果在某一个区域没有足够的土地或房子满足市场需求,那么价格将几乎总是会上升。即使有能力建造更多的住房,但是迟到的房子供应不能满足现在的需求从而使同一个区域的房地产价格上涨。
相反,房子供应量过多必然引发价格走低:房子供应量总是相对于市场的需求而言的,如果一个区域的土地和房子供应量大于需求,买家掌握买卖的主动权,卖方为了出手成交必须让价,这样一来,整个区域的房地产市场均价会逐渐走低。
政府法规和税收政策
就加拿大而言,虽然行政上分为联邦,省或区,及城市三级政府,但事实上第三级政府对房地产市场拥有最大的主动权和管辖权,所以大家就可以理解为什么不同城市间可能会有不同的土地转让税和地税的缴纳。一个国家房地产市场的稳定性,投资环境的安全保障性,以及投资成本的明确性对任何一个购房者和投资者具有特别重要的意义。对于房地产投资者来言,房地产买卖赢利所得的百分之五十须缴所得税。
加拿大房地产市场的政府法规和税收政策相对而言还是比较明确简单,没有一天三变五花八门的行政法规,这在某种程度上给加拿大房地产市场的健康稳步增长创造积极有利的条件,由于其政策法规的明确性和稳定性,为无论在本国和外国的购房者和投资者提供了信心和保障。
结束语
房地产代表了大多数人财富的重要部分,这一点同样适用于在加拿大的许多房主。大多数加拿大家庭将要做的最大的一个投资首先是购买他们自己的房子。房子代表着加拿大普通家庭总资产的40%左右。
在世界经济变幻莫测的今天, 我们必须要全面分析影响加拿大房地产市场变化的主要因素, 尽管笔者把这些个影响因素进行了逐个单独分析, 但我们也不难看出些个影响因素他们之间有着互补协同但也可能发生同时相背之效应, 审时度势全面分析人文,经济,货币,市场,政治等等因素才是我们买卖和投资房地产成功秘诀。
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