这期间有很多因素推动着房价的飞速上涨，比如利率的历史新低和放宽的房贷政策等等。但这同时也是一个房价即将触顶的信号。比如美国和英国的房地产也都曾因为这些因素而飞速上涨，但是近年来，这两个国家的平均房价都明显的降低了。在2007年到2011年间，美国房价平均降低了30个百分点，而英国也降低了9.5%。 

 

那么蒙特利尔的房地产是否可以避免这样的命运呢？就目前的情况来看，我们相信答案是否定的。

 

首先，即使目前的利率仍然非常低迷，但是蒙特利尔地区的房屋交易额几个月来已明显放缓。就上半年的销售成果来看，蒙特利尔大城区内关于购置地产而发生的银行转账数额已相比去年同期数额下降了9.5%。虽然说2010年曾创下了地产销售记录，但是2011年第二季度的销售额已连续5次大幅下跌。房地产的颓势仍不可小觑。

 

房地产交易数额的长期放缓可能也是影响降格攀升的一个根本因素。虽然人们近年来不断利用各种办法抬高房价，只可惜效果甚微。创历史新高的家庭负债水平同样也是使得房地产市场止步不前的重要因素。

 

加拿大家庭的平均负债水平已创历史新高，达到家庭收入水平的150%。加拿大银行行长Marc Carney先生表示从去年开始，他就努力提醒投资者要对房地产投资持谨慎态度。因为家庭负债金额越高，他们的借贷能力也就越小。也就是说，在大城市买一套房子的梦想是越来越难实现了。相对来讲，同样价格的房子质量也越来越差。家庭负债增长的直接结果就是导致房地产的潜在消费者减少了，紧跟着，相关房地产买卖的交易额度就会降低，最终也就导致了房地产标价的下降。

 

近几个星期以来，全球济持续恶化。加拿大将有可能在未来的一年再一次面临济衰退。在这种情况下，大量的失业是不可避免的。由于负债水平高，一些家庭可能会面临巨大的财政问题。这会导致这些家庭中的一部分会推迟他们的买房计划，而另一些坚持购房的家庭则可能由于不能偿还贷款而最终破产。最终，市场上会挤压大量的待售房屋而无人购买。以上种种因素都会迫使房价停止增长或者直接降价销售。

 

好在加拿大政府一直都在关注家庭财政状况，政府已实施了一系列缩紧信用贷款的措施。因此，目前购房贷款者必须缴纳至少相当于房屋总价5%的金额作为首付，而余下的贷款金额必须在30年内还清（根据旧的条款，房贷在40年内还清即可）。这些措施可能已影响到了大蒙特利尔地区的房地产销售状况，近期的房地产交易额下降可能也是收到这项政策的影响。

 

在未来数年，对借款人的信贷条件将有可能进一步收紧。在加拿大稳定的银行系统的支持下，加拿大并没有在2009年的济危机中受到重创。不像美国和英国，加拿大能够避免那一场金融浩劫完全是由于加拿大银行较少的接触了那些活跃在金融市场里的“有毒资产”。这样就使得加拿大可以在济衰退的大环境下仍然借钱给公司或家庭而完全不用收紧借贷政策。

 

然而，根据穆迪公司（Moody’s）最新的调查报告显示，加拿大银行的主要收入都取决于加拿大家庭的财务状况。也就是说，如果加拿大个人财务状况恶化（尤其是在济危机的大环境下），那么国家银行也将受到严重的影响。在这种情况下，如果银行想要避免财政恶化的趋势，就要收紧针对个人或家庭的信用贷款政策，这无疑会使潜在购房者更难拿到贷款，从而迫使房地产销售量下降，并最终导致楼市价格的下跌。

 

从长远来看，不管加拿大到底是否会历一场新的济危机，但利率始终会保持增长势头。如果家庭财务状况仍然处在负债状态，那么持续增长的利率就会扩大他们的负债金额，最终可能导致他们不得不宣布破产。而由于破产而被迫出售的房屋会继而大量的冲击房地产市场。同时，高利率使得购房者买不起房，破产者又拼命兜售自己的房子。届时一定会出现一个房源过盛的局面。

 

最近一份由国际清算银行（Banque des règlements internationaux）发表的研究报告以及一篇英国报纸《济学人》发表的评论都认为，房价的下跌可能与老龄化问题有关。根据这篇文章，当劳动人口上涨，尤其是婴儿潮过后，房屋的需求就会上升，需求上升自然房价就会上升。相对的，婴儿潮过后必定带来人口老龄化问题，当劳动人口退休后，会有大批房源等待出售。所以，根据这个理论，魁北克的婴儿潮已过去，现在同样面临着老龄化问题，那么市场逐渐增加的待售房屋最终会导致房价下跌。

 

在这里要提醒投资者，房地产如同其他任何一种金融投资产品一样，同样有涨也有跌。考虑到以上分析的种种因素，大城市的房地产价格走向可能已触顶。也许将来我们回过头来再看时，我们会发现蒙特利尔的楼市已像美国一样，在近十年来形成了一个巨大的泡，随时有破裂的可能。