然而，经济的适度增长以及移民数量的增加，再加上贷款利率维持稳定，2012年大蒙特利尔地区的房地产市场仍将维持稳定发展。由于工作职位维持有限度增加，MLS系统转售数量增长有限。待售房屋数量持续增加，价格上涨存在压力。相信2012年新屋动工量持续减少，特别是公寓这一块。

 

 

魁北克省经济2011年至2012年将继续温和增长。尽管存在经济和金融不稳定因素，由私人投资和国内市场需求带动经济仍得到支持。加拿大货币的强劲和美国邻居经济复苏缓慢仍是本国经济增长的主要阻力。预计国内生产总值（GDP）在2011年和2012年分别增长2.3%和2%。
 

蒙特利尔大都市人口普查（CMA）指出，紧随2010年经济反弹和职位大增，2011年和2012年将维持更温和的增长以及职位增加。劳动力市场将继续支持住房需求，但显著低于去年。就业增长在2011年达到1.%，2012年将回落至0.9%。失业率将继续呈下降趋势，从今年的8.2%下降至明年的8%。

 

加拿大银行最近宣布，未来一段时间内隔夜银行利率都将维持在1%目标不变。银行已经注意到全球经济发展势头和金融复苏的不确定性使得推出货币刺激政策的需求减少。对上一次加拿大央行调高隔夜利率是在2010年9月8日，当时提升了25个基本点。按揭贷款利率，特别是短期浮动利率相信将继续保持在历史低水平。根据CMHC基本面，公布按揭贷款利率到2012年底前都将保持相对稳定。1年公布抵押贷款利率预计将徘徊在3.4%至3.8%之间，而5年公布抵押贷款利率则介乎5.2%至5.7%之间。

 

魁北克省新居民的大部分将继续落户蒙特利尔大都市区。2011年至2012年将有多达5万移民前来我省定居，使本市移民数量净增长维持在高水平（2011年为32400人，2012年将达到33700人）。尽管CMA数字表明蒙特利尔大都市持续有居民迁居到魁北克省其他地区或其他省份，移民的到来仍是本地人口增长的正面因素。由于新移民倾向到达时先租住房子，蒙特利尔的移民现象将会首先支撑当地的房屋出租市场。

 

二手市场：

2011年MLS转售市场出现回落现象。前两年由于经济活动的反弹和对按揭利率上调的预期增加（实际上没有发生），市场需求增长，导致部分潜在买家提前置业，使一些本应属于2011年的购买力在2010年实现了。2012年经济基本面，例如相对稳定的抵押贷款利率，经济温和发展以及就业增长，移民增加都将继续刺激住房需求，并因此在一定程度上提高成交量，但总数目不及2010年的水平。2011年成交宗数为40200，比2010年的42308宗下降5%，预计2012年成交宗数为41500宗，比2011年上升3.2%。

2011年成交量的下降反映在不同房屋类型市场，单住户住宅和多住户住宅尤为明显，这两个细分市场更受2009-2010年预先计划购买力的影响。预计2012年这单住户住宅成交量将显著回升，接近前几年的平均水平（约25000宗），带动总体成交量回升。公寓是2011年唯一没有销量明显下降的市场。近年来大量兴建的这类型单元由于比单住户住宅更可负担性受到初次置业买家的青睐，使得公寓持续保持高成交量。预计2012年公寓成交量仍略有上升。

在供应方面，2011年的特点是转售市场挂牌销售的活跃房源大量增加。2010年9月起供应的增加及需求的相对放缓使新上市待售房屋数目增加。实际上，一部分业主看到今年来物业价格的快速增长开始把自己的物业放到市场上测试反映，以图获利并通过受惠低抵押贷款利率换房。预计这种房源增长趋势在2012年仍将继续。从21世纪初以来二手市场一直是卖方市场，明年这种现象将会转变成相对平衡的市场。活跃的挂牌待售物业数量2011年达到24800套，比2010年的水平增加了16.2%，到2012年仍将上升8.1%达到26800套。考虑到需求的步伐，这种改变的直接后果是价格上涨压力逐渐得到缓和。

因此，MLS价格的增长将略低于2011年的5.2%和2010年的8.3%，但价格依然坚挺。2012年价格增长温和，为2.9%，潜在买家会发现他们在市场上的选择增加了。蒙特利尔物业平均价格2011年达到$313000元，2012年达到$322000元。公寓市场将首先在2011年底达致供求平衡关系，该市场今明两年将是房源增长最多和价格增长最弱的市场。

 

新屋市场：
 

受二手市场供应不足的影响，2010年新屋动工量录得14%反弹，主要集中在多单元住房部分，在2011年和2012年新屋动工量已经放缓，并反映在不同类型房屋住宅上，特别是连续第二年创记录的公寓建设上。2012年新屋动工量的减少主要反映在新建公寓单元的减少上。2011年新公寓市场的表现几乎抵消了其他细分市场的下降预期。2011年单住户新屋建设减少2.7%，至21400宗，2012年将比上一年再低9.3%，至19400宗。
 

2011年单住户住宅新建数目录得最大跌幅，前几年价格的持续上涨使对这部分住宅的需求转移向更能负担得起的公寓市场，或二手市场。另外，土地价格的上涨也使大部分发展商和建筑商倾向发展多单元住宅物业。2011年新建独立住宅有4700套，比2010年下降18.8%，是自1996年来蒙特利尔大都市录得的最低纪录。预计2012年新建独立住宅市场将相对稳定，可能比2011年略为回升2.1%，达到4800套。

无论对独立物业房主或公寓业主来说，2012年二手转售市场的持续宽松都是造成对新屋需求减少的主要原因。2011年新建多住户住宅销量比2010年上升3%，达到16700套。2012年新建公寓销售活动下降则是多住户住宅销售减少的主因，将比2011年下降12.6%，停留在14600套。

2010年和2011年公寓市场不管是新建或二手市场方面均有令人侧目的表现。应该留意的是公寓的销售受购买力预支的影响并不大，2011年销售也一直稳步发展。受新建公寓自2007年短期供应短缺的因素影响，从2010年第二季度以来新建公寓增长迅猛，并在2010年达到破纪录的10457套，预计2011年更将达到11300套的新纪录，超过一半以上数量集中供应在蒙特利尔地区。2012年由于新建公寓数量的持续上升及二手市场选择充裕，相信公寓新动工量会因此而减少，维持9200套，接近之前创纪录的两年以及2004年的水平。至于其他住宅类型新屋动工量在2011年和2012年将维持相对平稳的状态。新建半独立住宅和连排别墅数量下降了300套（11.1%），2011年只有2500套，预计2012年继续下降4%，只有2400套。2011年及2012年约兴建约3000套出租物业，其中包括1000套为退休人士准备的居家。该市场对公寓发展商而言可以获取更大利润，这种养老院可以满足75岁或以上目前有限的目标人群的需求。

 

2011年秋天蒙特利尔出租市场空置率维持在2.5%，与2010年10月的水平2.7%基本持平。预计2012年空置率将略微下降到2.3%，这是自2006年以来保持的相对稳定，相同关键因素将继续影响未来市场的走向。一方面，低抵押贷款利率继续支撑住房私人拥有率，另一方面，大量新移民的到来以及15-24岁人群就业增长保持对出租物业的需求，使更多租客加入到业主的行列使2012年空置率下降。