与北美所有主要城市的房地产市场一样，蒙特利尔正在经历一场涉及到住房的文化的转变。共管公寓在房地产市场中占有相当大的比重，在那些高度都市化的城市中，如蒙特利尔、温哥华、芝加哥以及纽约等等，这类的住房长期以来一直盛行不衰。不仅如此，现在的那些典型的曾经以低住房密度为特征的大都市地区，包括多伦多、卡尔加里、亚特兰大以及休斯顿等，也都正在一边倒地倒向了共管公寓。这种住房文化转变的原因，涉及到了经济、人口结构以及政治现实等因素。

 

在经济方面，工资收入在过去10年时间中一直保持着相对的稳定，但与此同时，住房价格和土地价格却有了惊人的增长，这就相对使得购房家庭收入减少而支出更多。同样，通勤成本也成为一个普遍被购买者考虑的因素，这其中不仅仅是汽油的价格，还有在通勤路上失去的时间。

 

从人口结构上看，现在的居民家庭正变得越来越小型化。这种局面的出现，是一是由于家庭中子女较少，二是子女离开父母组成了新的家庭，三是高离婚率打破了家庭组成，而最简单的一个原因，则是现在的年轻成年人普遍推迟结婚或同居。较小的家庭导致了更小的居住空间，而且开发商还一直在越来越多地采用实用主义进行变革，打造更有效率的居住空间。此外，加拿大的主要城市现在都正经历着创纪录水平的移民，而移民都典型地来自于那些有着高密度人口水平的城市，他们已经习惯了较小的居住区域。

 

在政治层面上，各大城市地区都正在受到了省或州一级政府的劝告，要强制限定住房平面面积的增长以及限制大规模公路网络维持和保养的需求，以此来保护珍贵的农耕用地。以公共交通为导向的房地产开发，以及集“居住—工作—休闲”功能为一体的社区，几乎是当前所有市级政府所采用的城市规划的主干，这种规划着重于增加人口密度并且居住地点设施便利。目前，现有的数据足以证明，共管公寓的建设在短期、中期和长期都将会处在一种加速增长的水平上。下面的数据源自于加拿大抵押贷款与住房公司CMHC的《2011年秋季住房状况报告》，以及加拿大咨议局《2011年秋季都市观察报告》。

 

--CMHC最近的一份报告预测，蒙特利尔地区现有住房的平均价格，在2011年上涨5.2%，2012年将上涨2.9%。

 

--蒙特利尔的人口增长率约为1.1%，大约每年增加4万人。

 

--2010年新房开工（单户型和多户型）总量为22001套，如果按人口增长分摊，则可推算出每开工新房对应1.8人。

 

--2010年新房开工数量分配如下：单户型为5789套，多户型为16212套，其中共管公寓10293单元，其余为多层式住宅、联排式住宅以及出租住房。

 

--在过去12个月中，有超过8576套单元的共管公寓交工，其中的8451套已经被买家消化，说明大多数项目都在竣工前已经完全售出。

 

--此外，已竣工但未售出房屋的周转水平，全年始终保持在1109套单元的低点（2010年12月）和1377套单元的高点（2011年9月）之间。

 

--相比实际在建房屋，当前未售出建筑存量与在建单元总量的比值为13%，这一比率实际上一直在下降。

 

仔细回顾一下共管公寓上一次在2003至2006年间的增长就会发现，未售建筑存量在2006年达到了3473套单元的顶点，占到新建公寓动工总量的43%，而在此期间的新房动工总量的峰值已接近2.9万套，而相比2010年，新房动工总量却只有22001套。因此可以看出，即便是开发商的未售建筑存量继续增加到更高的水平，当前的房地产市场实际情况，也远比那个时期要健康得多。

 

就在共管公寓进入全速增长的同一时期，单户型住宅的开工量却一直在下降。根据统计数字，2004年的单户型住房的开工量为1万套，而到2012年，预计新房动工量将会低于5000套。出现这种情况，是因为缺少可用的土地，较高的房产价格以及较多的通勤时间，使得新建单户型住宅对开发商的吸引力减小，对购买者来说也是一样。因此，在这个正在扩展的市场上，伴随着有限的竞争性供给、再销售市场上快速增长的价格，以及未售建筑存量维持在一个非常容易控制的水平，当显然会有一次风暴发生的时候，而那些公寓开发商却显得如此放松，其中的原因也就不难理解了。还有人认为，住房的需求正在下降。但是，从基于人均住房率持续减少的状况，以及过去发生的和预计中的蒙特利尔地区移民人口的高速增长（每年近4万人），应该能够更清晰地看出，每年超过2万套的新建住宅单元，应该是一个合理的和可持续的数字，而且不仅如此，在不久的将来，在新房动工总量中，共管公寓将会攀上一个不成比例的数字。