楼花火爆有不少年。我相信，仍然有很多人对楼花到底是什么一知半解。也对诸多购买楼花需要注意的事项不太了解。今天，犀牛就来给大家普及一下楼花最重要的九个知识点。

（1）押金还是首付

付款方式是我们购买楼花时非常重要考虑内容。到底一个楼花是5%首付，还是35%首付会很大程度影响购买者的决策。一般来说，开发商会给出两种付款方式，即本地买家和海外买家两种。本地买家一般为20%首付，海外买家35%首付。

在很多时候，开发商为了吸引买家，会在不影响大原则的前提下推出一些对投资者更有利的付款方式，比如5%首付、10%首付、延期付款等等，但是最终在交房的时候还是要回到20%或者35%这个标准的。

在谈论楼花的时候，我们经常会把押金和首付混为一谈。在交房前交的这些钱，我们有的时候叫押金，有的时候叫首付，真正的意思其实也是一样的。

在本质上，这些钱是押金，不是首付。这也是为什么开发商可以选择不盖某个项目在法律上的根据。

（2）冷静期

根据法律的规定，所有楼花项目都有10天的冷静期。也就是说，从双方签订合同之后的10天之内，买家可以不需要任何理由退掉购买的楼花，而无需承担任何法律责任。

（3）不断的延迟交房

一般来说，签合同的时候，开发商会告诉你一个交房期。基本上在3-4年之间。在真实的生活中，这个期限都会延迟。半年是很正常的时间，极端情况下，延迟2年甚至更多年交房也不是没有发生过的。

（4）你的期待可能会有变化

请注意，即使在你和开发商签好合同之后，房子的某些要素也可能会发生变化的。并不是说合同上说的一定能实现。比如说户型构成、地板和房顶的设计、公共设施构成等等。如果你偶然发现自己买的楼花和最初说的有些不同，不要太奇怪，这是正常的。

（5）入住并不等于拥有

房子建好之后，你就拿到钥匙并且搬进去了。这时候，你仍然不拥有这套房子，而且开始给开发商付租金。一般来说，总金额等于开发商的贷款利息+管理费+税。具体细节大家可以查看前几周写的文章：《犀牛手札350：从楼花交房到真正过户，你该了解什么?》

（6）过户后前几年管理费会涨

因为在签合同的时候，开发商和你说的管理费只是预估。所以很多楼花在交付以后的几年中会提高不少(比如10%-20%)。这也是正常现象。

（7）开发费用

楼花在交付给你的时候，会发生一笔开发费用。主要是新项目要给政府交纳的钱。一般包括建筑费、教育费、市政接入费等等。大致的金额可能相当于购房价的1-3%。所以，如果开发商可以提供最后的开发费用封顶，一定要接受。如果开发商没有提供，也可以尝试着要求。

（8）公寓的预留金(Reserve Fund)

所有的楼花在交付的时候，都有事先存一部分预留金，一般来说等于2个月的管理费。当然这个钱并不是很多，很多人也不知道，因为律师都会帮你做好。

（9）HST

和二手房买卖不同，新房都要交HST的。金额为房价的13%。如果你是自住房买家或者整年出租的投资客，都可以获得一部分的折扣。关于这部分知识，以后有机会再和大家讲。

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