谈到多伦多经久不衰节节高升的房产市场，很多人都会提到一个原因：国际买家。也有人更加具体化，把这些买家来源指向中国大陆，认为是他们源源不断的资金，刺激了本地房市的稳固高攀。

　　3% Vs 20%，国际买家比例难认定

　　Tridel 是加拿大著名的公寓房开发商，过去40多年来Tridel公司已经开发了超过70,000套公寓房。Tridel总公司销售副总裁冯少敏(Sam Fung)在接受专访时表示，Tridel公司去年总共销售了1,256套公寓房，经过统计只有2.8%到3%是国际买家，因此其实并不多。

　　这个数字和加拿大房屋和贷款公司在2014年8月公布的很相近，该公司曾通过对温哥华和多伦多4.2万户进行统计发现，多伦多只有2.4%是国际买家，温哥华只有2.3%，并没有想象的那么多。

　　大鹏地产公司总裁马保现(Tony Ma)也认同上述数据是比较接近事实的。他表示，在五、六年前大陆买家可能只有1%左右，但是这几年有明显增多。除此之外，马保现认为加元一年来迅速贬值，使人民币兑加元大大升值，也是促进人民币资金流入加拿大房地产市场的一个原因。

　　国际买家和本地买家有什么区别呢?冯少敏表示，客户购房的时候一般会要求对方提供本地住址、驾驶执照和社会保险号码(SIN)，如果是海外买家是提供不了这些文件的，只能用护照作为有效证件，因此很好区分。如果是本地买家在一年之内只用付20%的定金就可以办理购房手续，但国际买家就需要支付35%。随后其他手续，无论是本地买家还是国际买家都是一样的。

　　多伦多恒生地产主席黄柱(Steven Wong)则认为，海外买家所占本地地产交易比例远大于此。他认为严格意义上讲新移民也属于海外买家，因为他们的资金完全是海外来的新资金，并非本地赚得的。所以，这些新移民的资金和所谓海外买家的资金是没有区别的，都是支撑多伦多地产的新血。他认为，多伦多每年地产交易有3万宗，这部分海外资金占20% 左右。

　　大陆海外买家并不占多数

　　印象中大部分国际买家是中国大陆的豪客，冯少敏认为这完全是一种误解。至少在Tridel近年来的销售记录中，海外买家中香港是占大多数(40%)，其他多来自美国、中东等地，中国大陆的买家并不占大多数。人们之所以总是认为大陆买家多，是因为确实有很多大陆买家，但是他们大多有本地移民身份，不能划归国际买家。即使有的不具本地身份，也是已经在办理移民。

 马保现指出，他的不少客户早就移民了，只不过一直回流在中国工作，现在孩子大了需要过来，因此也回来买房子。也有的香港客户，是加拿大居民或者公民，但一直在香港工作，马上面临退休也需要在多伦多买房。还有些空中飞人，自己回去把孩子留下等，这些情况就很难区分它们是海外买家还是本地，严格意义上讲他们是非加拿大税务居民，在本地也没有住址，但又都有加拿大的身份。因此，看上去很多华裔面孔买，其实他们早已是本地人。

　　除了华人之外，马保现也认为伊朗、俄罗斯、迪拜、南韩等地的客户也是一大来源。他表示，类似伊朗、俄罗斯这样的国家，其国民想移民加拿大很难。不过凡是能移民来的，都是拥有巨额资产，也是房地产投资的主要力量。

　　而黄柱认为，外来买家主要集中在亚洲、中东和东欧。其中亚洲能占50%，其他中东和东欧占50%。海外资金的特点是对本地其他投资项目，如股票等缺乏认知，因此都偏向于可控性、实用性相对较强的地产。

　　孩子在哪就投哪

　　质疑这一结论的意见认为，国外买家完全可以借助本地亲戚朋友的名义去买房，因此表面上也看不出卖给了国际人士。冯少敏却认为，这种想法是比较天真的，想想可以，但是以后会涉及到很多问题，比如纳税、房屋贷款、过户等，都需要对方的长期合作，操作难度是很大的。一般仅仅发生在直系亲属之间，比如孩子在此留学父母投资卖房。

　　冯少敏指出，留学生购房也是一种比较明显的趋势。目前留学生租房比较困难，如果来了就直接买房，在留学期间不但解决了住房问题，几年下来还有物业增长的收入，因此被不少家庭所采纳。

　　恒生地产主席黄柱认为，中国人投资有一个很大的特点，就是并不研究全球市场，不是说澳洲好、美洲发展趋势好我就去投资。而是我的孩子去哪里，地产投资就去那里。

　　未来倚重海外资金

　　黄柱指出最近几年多伦多公寓市场的资金回收情况并不乐观，大部分投资公寓在短时间内卖不出去，因此就走进出租市场。多伦多出租市场却很旺，这样两者结合会锁定大量资金，不会很快再次流入市场购买新的楼花。同样大批公寓在出租，也会导致二手楼供应量不够。

　　在这种情况下，来自海外的资金就成为多伦多房地产市场的重要支撑，且以后越来越重要。随着欧洲经济的疲软，中国地产行业的走弱，大量资金来加拿大是一种趋势。但如同黄柱上面所提，中国大陆的投资人不是看市场看趋势，而是看孩子，跟人走。如果大陆移民多了，资金自然就会上来。

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