随着加国房市不断升温，各类专家报告接连问世，轰炸着人们的眼球。说来也怪，甭管他们的预测看起来多么不靠谱，每次报告出来了，总忍不住点进去看——毕竟人家是“专家”，见识怎么也比我们小民要高一些吧！

专家们之所以能预测房市走向，无非因为他们研究过市场规律，而且掌握着海量的历史数据，通过研究房市过去的走势，就能估计将来。这固然是专家们的优势，但是也是他们的局限性，因为谁能保证过去房地产发生的事情，将来也一定会发生呢？

在房市走向预测领域里最乌龙的预测，当属哈佛大学经济学教授曼昆（Gregory Mankiw）和布朗大学（Brown University）经济学家威尔（David Weil）在1990年合写的一份预测报告。只要你对经济学稍微有点了解，就知道这两位可都是了不得的牛人。特别是曼昆，此君乃90年代全球最顶尖的经济学家，其编撰的教科书《宏观经济学》是史上最经典教材之一，也是许多国家（包括中国）众多财经系学生的必读书籍。此人后来还曾当过美国总统经济顾问委员会主席呢。

那么，这样两位牛人对当时的房地产市场做出了什么样的预测呢？他们说：随着二战后婴儿潮一代日渐老去，买房黄金年龄逐渐过去。从1990年代开始，北美乃至整个西方的房屋需求会较过去40年陡降，所以未来20年内实际房价会大幅下跌。报告援引众多历史数据，加上两人异常严密的分析，让人觉得可信度十分高。可惜的是，这个预测后来并未实现。就拿加拿大来说，从90年代末期开始全国房市就进入的黄金期，一繁荣就是近20年，其间除了09年初遭遇经济不景气和美国房市萧条影响而出现了微乎其微的萎缩之外，其他时间里都是以令人吃惊的速度增长。

预测遭遇乌龙了，就要去找原因。找来找去，专家们将过去十几年加拿大房市增长的主要因素归结为大量吸纳移民，不但抵消了婴儿潮一代日渐老去对房市的负面影响，而且还带来了额外的巨大需求。

平心而论，这个说法的可信程度是非常高的，至少让相当多的人相信了。于是，很多人认为只要加拿大一直吸纳移民，房市就能保持刚性需求。可是，移民真的是房市的常青药水，有了它就能保持活力，万年繁荣吗？

好像也不一定。

在2006年，美国房地产市场一片火热，但是有关“泡沫”的警告也不绝于耳。波莫纳学院经济学教授格盖里.史密斯夫妇（Margaret Hwang Smith & Gary Smith）合写了一篇名为《泡沫、泡沫，房市泡沫在哪里？》的预测文章。文章中，两人也是引经据典地参考了许多数据，得出结论说当时的美国房市没有泡沫，买房仍不失为一极具吸引力的长期投资。在两人列出的推动房市因素中，大量移民带来的需求是重要的一项。

结果呢？仅一年多后美国就遭遇了次贷危机，许多城市的房市崩溃。如果先前有人听了史密斯夫妇的建议买房投资，估计这个时候能恨得把两人的画像当飞镖靶子。

看到这里，你是否对专家的话渐渐失去了信心了呢？确实，所谓专家们其实也是普通人，一个很简单的变量（例如被高涨的市场感染了情绪）有时就会让他们说出不靠谱的话。颇有意思的是，越是在房市出现大变化的时刻，专家们的观点越容易走极端。今天的我们如果看看美国房市崩溃前公布的“专家”预测，会很惊奇这些Ph.D证书放在秤上称能数以吨级的人怎么能写出这么颠倒黑白的话。

当然，我们不用因此而对专家的话嗤之以鼻，因为还是有很多专家准确地预测了房市的走向的。例如在2005年，如纽约联邦储备银行专家希默伯格（Charles Himmelberg）、哥伦比亚大学教授梅尔（Christopher Mayer）和宾州大学教授塞耐（Todd Sinai）等人在自己的报告中谨慎地表示，当时美国房价同租金、收入之比大大超过了历史水平，可能不是一个安全的信号。不过，当时美国的房市已让民众陷入狂热，就是专家也不敢给泼冷水，所以他们随后又纷纷改口说因忽视低利率和未来房价增值等因素，上述房价同租金、收入之比并不是太重要的指数。

短短两年后，美国迎来了房市崩溃，让人们彻底清醒了一把。这些人因为“成功预测崩溃”而身价大增，而有了这次历史之鉴，房价同租金、收入之比一度成为业内衡量一国房市是否健康的重要准则。

不过，这个尺度用来衡量加拿大的房市，似乎就有些不灵了。去年年底，德国德意志银行（Deutsche Bank）经过计算，发现加拿大的房价和房租之比高出了历史平均水平88%，而房价和居民收入之比则高了32%。该行得出结论，加拿大的房地产价格被高估了60%之多，是全球房价泡沫最多的国家……以此计算，目前本国平均房价为40万元多一点（最新一期的数据），“除掉泡沫后的价格”应该是16万元；而今年7月份GTA地区房屋均价为53.8万元，“除掉泡沫后”应该是23万元。

别管这两个数据同现在的房价比起来有多么的不靠谱，反正“专家”给出预测了。至于信不信，就由你了。

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