丰业银行(Bank of Nova Scotia)最新发表的一份报告揭示，在全球各地10个发达国家中，加拿大的房地产市场在过往13年来一直保持强劲的升势。其中，在今年第3季度，经过通货膨胀调整後的加拿大住宅的平均屋价慍升了4.8%，名列10个发达国家的榜首。

不过，上述报告预测说，全球经济复苏的步伐放缓，对於欧洲债务危机的忧虑加剧，消费者的信心不足以及失业率高企，将继续对全球各地房地产市场在未来的发展前景构成影响。尽管加拿大住宅的平均屋价自1998年以来猛涨了85%，但已有一些怺象显示，加拿大的房地产市场正在降温。

丰业银行对全球各地10个发达国家在房地产市场方面的表现进行追踪，这10个发达国家分别是∶加拿大、法国、瑞士、瑞典、日本、澳洲、英国、美国、西班牙和爱尔兰。

根据今年第3季度的统计数据，在上述10个发达国家中，经过通货膨胀调整後的住宅平均屋价，与去年同期相比有所上升的共有3个国家，分别是∶加拿大、法国和瑞士。

其中，经过通货膨胀调整後的加拿大住宅的平均屋价慍升了4.8%，在10个发达国家中位居第一。紧随其後的是法国和瑞士，经过通胀调整後的住宅平均屋价分别上涨了4.4%和3.3%。

至於剩馀的7个发达国家，经过通胀调整後的住宅平均屋价，与去年同期相比，均有不同程度的下跌。其中，跌幅最大的当属爱尔兰，跌幅高达14.7%。跌幅最小的是瑞典，只有1.9%。西班牙和美国的跌幅则分别为8.9%和7.5%，排名在爱尔兰之後。

丰业银行的经济学家沃伦(Adrienne Warren)在上述报告中说∶「房地产市场保持蓬勃发展势头的周期平均为12年。相比之下，意大利房地产市场保持上升走势的周期最短，只有8年。爱尔兰和瑞典的房地产市场，保持上升走势的周期长达15年。加拿大的房地产市场保持强劲的升势，现已进入第13年，住宅屋价逐年上涨的起步时间比其他国家晚了几年，因为当时的经济仍受到90年代初期经济严重衰退以及90年代中期失业率高企的影响。」

屋价正在进行调整

上述报告又指出，尽管加拿大在房地产市场方面的表现，继续保持强劲的升势，但已有一些怺象显示，加拿大的房地产市场正在降温。尽管加拿大住宅的平均屋价依然停留在高位，但从今年春季至11月的每月数据已经显示，屋价正在进行调整。

该份报告说，按揭利率低得出奇，依然吸引买家，但经济发展不稳定的情况加剧，以及雇主在近期新聘人手、创造就业职位的步伐放缓，均将阻拟房地产市场在明年的需求量。

值得一提的是，丰业银行的上述报告还对其他9个发达国家的房地产市场的现状进行了分析。例如，在今年第3季度，经过通货膨胀调整後的美国住宅的平均屋价下跌了7.5%，与美国房地产市场在2005年达到巅峰状态时相比，屋价暴跌了超过30%。

尽管美国人置业的可负担能力大大提高，但因为失业率居高不下、银行信贷收紧以及住宅供应供过於求，预期美国房地产市场的复苏仍需要等待数年的时间。

又如，英国的房地产市场在2010年短暂回升後再度下跌，在今年第3季度，经过通货膨胀调整後的英国住宅的平均屋价下跌了6.7%。

至於西班牙的房地产市场快速走下坡路的势头继续，在今年第3季度，经过通胀调整後的西班牙住宅的平均屋价下跌了8.9%，与西班牙房地产市场在2007年初达到巅峰状态时相比，屋价暴跌的程度高达25%。

料明年上半载 屋价跌10% 专家∶楼价被高估10%

加国楼市近数年一直保持强劲，但好景不可能维持永久。有经济专家认为，由於加国经济放缓，同时楼价被高估10%，故预测本国楼市於明年首半年会跌价5至10%。

美国银行美林(Bank of America Merrill Lybch)的分析师指出，由於加国经济放缓，故预测本国楼价於明年首半年会跌价5%。倘若失业继续上升至8%的话，跌幅可能高至10%。

与此同时，经济专家博希林(Ryan Bohren)及金(Sheryl King)上周五发出的「2012年楼市展望」报告称，现时欧洲出现的经济问题，尽管加国未受到正面重击，但也不能完全幸免。 若加国失业率升至8%的话，本国经济会出现危机。

他们於报告中称：「我们认为，处於现时转弱的经济环境下，楼市是最脆弱一环，尤其是现时出现卖价过高、投机及过量供应的局面，我们不是说加国楼市会突然下塌，但肯定要提高警觉。」

金表示，加国未来半年的经济展望「颇软」，过去两个月共失去7.3万份工作职位，同时加人的收入增长也甚为微弱，故会影响加国楼市。

他们的报告预测，加国楼市有一半机会微跌，即楼价於首半年跌5%後，会於明年下半年轻微反弹，将全年楼价拉平至无升降。

他们指加国楼市大跌的机会有四成，要视乎会否全球经济大衰退、货品需求大跌，引致加国经济大衰退，失业率由现时的7.4%升至8%等。

倘若失业率突然急升，会引致业主因付不起房屋按揭而被迫出售。於此情况之下，楼价会急跌一成。

该报告指加国楼价过高，主要由於低按揭利率引致。若考虑到国民平均收入、每户可负担的按揭利率，及现时平均屋价。他们估计，加国楼价被高估10%。

银行提供更长供楼期，也是造成推高楼价的部分原因。倘若回复2000年时，最长供楼期是25年，而不是现时30年的话，现时楼价则被高估20%。

若将现时5年定期供款利息的3.3%，转为较正常的5%的话，现时楼价被高估25%。

若将上述因素加起来的话，包括低按揭利息、较长供楼期，加国楼价被高估了35%。

上述经济专家称，於1982年，每有1元可以借出时，平均每户借6元；现时是每有1元可以借出时，平均每户借20元。

对投资者而言，该报告指加国建筑业及涉及楼市的非银行经济的股价，於今年4月开始转为负数，有可能於明年继续下跌。住宅建筑业股票於今年4月升至最高後，可下跌达30%。

然而，涉及楼市的股票於4月至今，只下跌13%，故很可能会继续下跌。最坏局面是住宅建筑业及涉及楼市的非银行经济的股价再下跌20%。

柏文销售火热 上月再飙21%

根据加拿大建筑业及土地发展协会(BILD)昨公布的数字显示，大多伦多地区在新屋销售及柏文大厦的销售量在11月份均有出色表现，打破去年同期纪录。其中柏文大厦更是一枝独秀，出售单位数目达3,137个，较去年同期上升21%。大多区柏文大厦单位与新屋11月总销售量则有4,640个，较去年11月几近多出6%。

柏文多投资客 楼价恐拖低15%

不过，美国银行美林一份报告则指，正因为大多区过去1年楼市畅旺，柏文大厦单位建筑量大幅增加，兴建单位达4.3万个；但在柏文供应量大增下，有六成买家均以投资、出租之用。但由於未来经济环境不乐观，恐令大批业主纷纷以低价放盘，最後拖垮楼市，估计最恶劣情况下，楼价在未来2年会被拖低15%。 

该报告分析，多市柏文大厦销售畅旺的原因，主要是因为限制土地使用，楼房被迫向高空发展；独立屋售价不断上升，令人难以负担。尽管如此，报告认为，多市柏文单位未来5年的供应量已经满足市场需要，甚至有供过於求之势。

除了美银美林之外，加拿大中央银行亦认为多市「柏文市场调整期的危险性亦正在提高」，认为柏文市场已经失衡。

根据加拿大建筑业及土地发展协会昨日公布的报告，大多区柏文大厦的销售表现强劲，全年总销售量创下历年新高，打破了2007年10月创下的23,234个单位的纪录，其中约克区柏文大厦交投量更是连续数月有双位数字的升幅。

虽然，有报告表示，柏文市场存在隐忧，但专攻柏文大厦市场的发展商Tridel则对未来楼市仍感乐观，认为有关楼价下调的预测，只是低估了市场需求。

Tridel的资深副主席Jim Ritchie认为，以柏文单位作投机的买家不超过一成五，而非报告所指的六成。非投机性的买家若遇上楼价下挫，不会贸然行动，皆因他们并非追求短期获利。只要他们不会抛售单位，楼价大幅下滑的危险便不大。

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