加拿大年度地产市场2012展望分析
加拿大年度地产市场2012展望分析
时间: 2011-11-14 18:00:13
文章来源: 《明报》
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普华永道会计师事务所PWC (Pricewaterhouse Coopers) 于日前 (11月1日) 发表第33届「2012年地产新趋势: 加拿大版」(Emerging Trends in Real EstateR 2011: Canadian Edition) 年度报告。该报告是集美国、加拿大及拉丁美洲内共超过950名地产业界专业人士﹐包括投资机构、发展商、信贷商、地产经纪及顾问﹐综合调查所得。
报告指出﹐加拿大地产市场于北美洲依然处于最稳固状态。各大财政机构依然有效控制市场将其趋向平衡﹐包括紧握城中最值钱的物业资产以防物业价格暴涨﹐以及收紧金融政策以达到平衡股票市场与借贷项目等。但地产专家却预料2012年市场活跃度会减慢﹐房屋买家会收回往年不寻常的挥霍。
此外﹐报告更指出加拿大的住宅大厦兴建项目于近年来大幅激增﹐令不少住户缺乏绿色环境生活﹐此风气尤其于多伦多颇见严重。这种大厦楼下都是食肆与酒吧的居住环境﹐对年轻较摩登的一辈而言可能比较方便并且容易适应﹐但却满足不到家中有小孩的家庭。
由于家庭式房屋建筑项目有限﹐令多个家庭梦寐以求的近郊房屋价格上涨﹐地产界专业人士怀疑持续升幅会令未来屋价超出一般家庭的负担能力﹐令渴望结婚生子然后与小孩于花园内享受天伦之乐的梦想幻灭。
多伦多渐成摩天都市2012年 投资前景最佳
贵为加国的全球性网络通道，多伦多控制着本国的商业市场走向，金融业务与工业活动尤其发达，「(多伦多)是人群想要聚集的地方：新移民都向这个城市出发。」
报告指，多伦多可谓「防弹式」的写字楼市场(office market) 被银行机构收紧，控制着写字楼市场的发展。多伦多市中心有多达7成半的建筑物均属银行机构名下，机构们互相合作以达到有效保持空置率处于最低点。近郊的写字楼发展亦有搬迁趋势，偏向市中心地带，移近大型公车及地铁站邻近区域。
虽然本国有近5成的工业项目都集中于GTA大多伦多市地区，但大部分投资者注意力都集中在房地产市场，有专家表示，「我们拥有全北美洲最红热的房产市场，甚至可能是全世界中最澎湃的大厦式住宅市场。
报告指，虽然过去数十年来，城市核心内的高楼大厦工程马不停蹄，但跨国及跨省移民的租买需求势力强大，每年吸纳40，000个单位，令大厦单位存盘量持续偏低。
严格的贷方预先销售条件(lender presale requirement)，包括高昂的首期款项，使发展商要承受的风险大大削减，加上大量富裕亚裔投资者不断购入单位来出租，各发展商都希望藉此顺水推舟。
报告指出﹐现时多伦多已有多达70个大厦建筑项目正在进行中，但有发展商却表示，向高空发展已不如以往般易。政府已立下监管指令，提高例如密西沙加市的近郊区域地价，发展商如想获取利润除了将建筑项目向上发展之外﹐根本别无他法。
除了地价高昂令发展商的负荷大幅提高之外，政府要收取的发展费亦不少，直接加重发展成本。例如在905区，房屋发展收费以每间房屋计算﹐最高可达$60,000，令发展商从兴建房屋可取得的盈利有限。
PWC表示﹐「多伦多现正迅速转化成为摩天都市。」
温哥华房产市场︰富裕亚裔投资者玩物
温哥华的住房市场持续被亚裔投资者疯狂涌进置业。无论是于城市核心﹐抑或近郊住宅区新起的大厦﹐单位都被中国与其他太平洋沿岸国家的投资者买下。他们全部都愿意花费数百万元来投资温哥华楼房市场﹐连豪华顶楼单位都被一扫而空。报告指有专家认为﹐温哥华的住宅大厦市场定价过高。
另外﹐温哥华的商业交易、地区商品市场 (regional commodity markets)、能源供应商、以及金融业务全部日见增长与旷张﹐商业建筑市场得以稳固﹐商业建筑经已差不多填满整个温哥华市中心。发展商现正将住宅与商业项目集中于市内极之流行与正在扩展中的Skytrain车站邻近地带发展。
报告指﹐虽然温哥华的地理条件控制着该市的地产发展﹐但地产物业价值却为此而得以保值。
卡尔加里房产市场最具潜力
卡加里地产市场潜力最大﹐有可能随时爆发﹐卡加里现正于市中心内积极发展公共交通网络以及住宅大厦项目。
专家指﹐卡加里的地产市场比起同国其他省份市场较为独立﹐市场活跃度完全取决于石油需求。专家提议﹐如欲了解卡加里地产市场最新趋势﹐只要密切留意能源价格便可。
此外﹐报告更指出假如城市获得批准﹐成功兴建新输油管将阿尔伯达的油田连接到美国﹐地产市场便会昇华至另一境界。
渥太华地产市场不过不失
房产物业市场的居住/租用率持续高企以及租金价格持续稳定﹐令渥太华市场存有轻微的发展潜力。与其他城市般﹐渥太华的建筑物趋向高空发展﹐人口增长亦集中于城市核心。报告指﹐渥太华的地产市场虽然改变不大﹐但却从未停止发展过。
满地可︰市场走势由年轻一辈带动
为北美洲其中一个最具吸引力的城市﹐满地可逐渐将自己改头换面﹐将残旧工业转化成为崭新经济企业﹐当中包括高科技、医疗、电子、以及网站设计方面的业务。
现时满地可有两个医院综合设施兴建工程正在进行中﹐加上市中的主要大学﹐如McGill大学和满地可大学﹐吸引200﹐000多名学生到城中学习﹐有效激励市场发展﹐房产物业市场的居住/租用率仍然处于高位。
报告表示有专家认为﹐魁省比起其他省份更懂得利用教育系统来催化城中商务业。年轻工作者为了就近丰富的娱乐场所及景点﹐有趋向于市中心居住的现象﹐再加上地价较多伦多或温哥华都要便宜﹐令发展商想急切于市中心地域发展住宅大厦建筑项目。
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