按揭利率上调，最明显的是在较长期利率（即5年和10年） 。这些利率自6月中旬以来升了70个基点。银行对大部分按揭产品一般提供两种利率。一是“公布”利率（posted rate），这是银行向公众公布的利率，但银行通常会给予客户一个打了折扣的 “特惠”利率。如果期限较长，这个优惠利率可以比公布利率低出超过一个百分点。特惠利率适用于浮动利率按揭和所有固定期限按揭。近年来，使用特惠利率已经越来越流行。

过去数月，公布利率并没有改变。但5年期按揭的特惠利率自6月以来，却从3.1%上升至3.8%。这种利率自2011年以来处于3%至4.4%的范围内。期限较短（1年至3年） 按揭的固定公布利率及／或特惠利率亦只微升，自6月以来仅有10个基点的极微升幅。浮动利率按揭的特惠利率和公布利率并没有改变，这种按揭的利率是跟随银行的最优惠利率浮动

利率上升的因素:

银行提供给客户的按揭利率受很多因素影响，包括竞争情况、监管成本，以及银行在市场上获取资金时所需成本。最后一项也许是最重要的因素。银行为借出贷款订下条款时，通常会以同一期限的融资成本作参考。举个例子，对于5年期按揭的条款，银行会根据5年期债券的收益率（加上一个差价） 来给这些房屋贷款定价。

自5月中旬以来，5年期及10年期政府债券的收益率上升了约80个基点。这主要是由于近来有种种迹象显示，美国联邦储备局似乎准备逐渐缩减其购买资产计划的规模，换言之是减低量化宽松程度。较长期的加拿大债券收益率跟随美国国债收益率走高。较短期债券的收益率亦上升，但升幅小得多。因此，短期按揭利率只是微升。

浮动利率没有改变，因为特许银行的最优惠利率往往是在加拿大央行隔夜利率加上一个差价（目前是200个基点）。加拿大央行自2010年9月以来一直没有改变其隔夜利率。 虽然预测未来是极具挑战性，但是大多数分析员相信，不论长短期的按揭，其利率均确实已见底，中期内可能会上升。整体而言，市场预期利率将缓慢逐渐调升。特许银行（包括道明在内） 不会发表它们对按揭利率的预测，然而通常却会公布对加拿大央行隔夜利率，以及短期和较长期政府债券收益率的预测。鉴于这些利率与按揭利率之间的紧密关系，我们可以藉着政府债券收益率的预期增幅，引伸出加拿大借款者将会面对的利率上升

楼市活动的影响:

另一方面，无论一般预期利率如何，把房贷锁定在目前的浮动利率，仍能把每月按揭还款额保持在最低水平。这是因为浮动利率房贷的还款额，是根据贷款年期开始时的现行利率而定，而目前的5年期浮息按揭基本利率是处于最低水平。随着基本利率于未来几年增加，还款额中用以偿还本金的部分将减少。虽然每月的还款额可能较少，但到了5年期限终结时，借款者的房屋资产净值也将较低。 利率上升对房屋销售有双重影响。首先，利率上调会鼓励购房者于利率提升前进入市场。获预先批核按揭的家庭趁着利率较低时抢先行动。其次，当利率上调，房屋销售量往往是于此后的几个月内下降。从历史角度看，利率每增加1个百分点，房屋销售量随即增加6个百分点，因为购房者急于抓紧较低的利率，但接下来的数月，房屋销售量却会下降7%。因此，最终的影响是利率每增加1个百分点，将导致成屋销售量有1个百分点的永久跌幅。从这些模拟的影响来看，5年期政府债券收益率最近上升80个基点，对房屋销售量造成的打击将会很小，但可能会导致房屋销售量于未来几个月内波动。话虽如此，按揭利率于何时上升，仍然值得重视。于经济增长疲弱之时及／或跌市时期，较高的利率可对房屋的销售和价格均有极大影响。此外，由于成屋价格估计被高估了8%，加拿大楼市可能已变得对利率的上升更加敏感，即使是小小的变动，也可对房屋销售带来相对较过往更大的影响。

房贷负担能力的影响:

道明经济分析部对负担能力的定义，是一般加国家庭在购买中等价格的加拿大房屋时，其房贷还款所占收入的比例。负担能力可以随着收入下降及／或利率和房价上升而恶化。相反地，负担能力可以随着收入上升、利率及／或房价下跌而增加。 银行的收入测验是基于5年期按揭的公布利率，就此而言，家庭获取房贷的能力并没有改变。尽管利率低企，近年来房价大升，已令以5年期公布利率为依归的房屋负担能力，达到几乎是13年来最差的水平。另外，如果5年期利率是较为正常的7%左右，房屋将不是一般加拿大家庭所能负担的。然而，鉴于对加国家庭债务，以及环球金融和经济风险的担忧，加拿大央行于短期内把利率调至比较正常水平的可能性很低。较有可能出现的情况是利率于在未来几年逐渐上升。

此外，在安排按揭时，最常见的情况是采用特惠利率。根据5年期的特惠按揭利率，加国房屋的可负担程度实际上是处于自2000年代初以来最好的水平。从这个显著不同的角度来看，可见在平均房价上升的情况下，每四分一厘的利率变动，对加拿大房屋的可负担程度是多重要。 最近按揭利率上升，可能会导致负担能力恶化（起码从5年定息利率来看，这说法是对的），但从历史角度来看，大概会仍然保持不俗。对那些中等收入的置业家庭来说，若购买中等价格的房屋，先付房价25% 作首期，选用5年期按揭特惠利率，于25年内摊还房贷，每月还款额跟5月份利率见底时相比，预期将会增加130元。至于再贷款者，利率上升的影响可能较小。不过，按揭利率可能会于未来数年上升，这大概意味着家庭将要多拨出1个百分点的收入，来支付其债务的利息成本。个人收入料将于未来两年有3%至4%的增长，这可能有助于大幅抵销利率渐升的影响，使家庭债务维持在一般加拿大人可负担的水平。

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