人口老化会不会导致房屋过剩？
人口老化会不会导致房屋过剩？
时间: 2013-06-03 22:46:24
文章来源: 《蒙城华人报》
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新房子的建设是随着人口的增长而不断增长的，最近几年，大蒙特利尔地区兴建了许多新房，吸引了年轻的买主和新移民买家。然而，随着人口的老龄化不断加剧，人口增加数量有限，是不是会造成要出售的房子过剩的现象？如果老年人比长大的年轻人多，那么谁将会愿意支付一个好价钱来购买老人们的房子？
这也正是加拿大按揭和房屋公司（SCHL）研究的问题，它在魁北克统计局（ISQ）最近公布的一个文件当中刚刚被提到。经济学家Francis Cortellino和Kevin Hughes开发了一种方法用来评估，从现在到2030年，在人口结构变化的影响下，房屋供需之间的差距。
为了达到这个目标，他们首先根据加拿大统计局近3次人口普查的结果，计算出各个年龄段买家和卖家的比例。比如，他们发现，年龄段在25到29岁的家庭每年有大约有8%会购买房屋，这一比例到了75岁年龄段则下降到了1%。
然后，SCHL运用这些比例结合ISQ人口结构方面的数据，就能够确定2030年的购房者数量。两位经济学家也做了类似的卖家数量的预测，并且就从现在起20年之内，魁北克省各个大都会地区的房屋买家和卖家的数量进行了对比。
得出的结果非常有意思。首先，好消息是：研究推断，总体上2030年，魁北克不会出现卖出房屋过剩的现象。换句话说，20年之后，买房子的人还是会比卖房子的人多。2030年魁省买卖双方人数的差距将是21 000人。由于买房人多，新建房屋市场将继续活跃以满足需求的增长。
但是研究还发现，买家和卖家数量之间的差距从现在到2030年将会不断减小。2010年到2030年之间，买方超出的比例将下降38%，同时会带来房屋建设下降和价格上的压力。
尤其是，不同地区的差距是不同的。在蒙特利尔，2030年买房人数比卖方人数多出9800人（下降26%）。但在Saguenay/Lac-Saint-Jean地区则完全是另外一种情况，2010年买方比卖方多出的400人到2030年将完全消失，因而市场将可能开始疲软。在整个魁省，买卖双方的差距从2010年的3100人到2030年将降至1700人（下降45%）。
另一个关键的变量，目前还没有被考虑在内，是出售的房屋和需求是否匹配。诚然，总体上买房人数超出卖房人数，但买方会不会购买老人们出售的bungalows单层平房？他们是不是更喜欢公寓、duplex有收入住房或是小一些的房子？Kevin Hughes解释，从另一方面说，一切都是平衡的，人口老龄化也很可能会给不同地区和房屋类型在价格方面带来不同的压力。
经济学家们指出，在整个加拿大，从现在到2030年，买方比卖方人数超出的下降比例只有2%。而在美国，另一项研究显示，将有超过一半的州从现在到2013年，卖房人数量都将超过买房人数量。
当然，这些都是预测。今后的20年，将会有众多社会经济因素影响到各个方面的进程，比如移民、经济增长、利率、新家庭的构成等等。人口的老龄化仍然是影响市场趋势的一个重要标志。
换句话说，价格上涨和房地产市场的繁荣不会永远持续下去。在此给买家一个好的不变的建议是：将赌注押在地理位置优越和质量好的物业上。
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