如果能力所及，相信大多数人都会购买自用住宅，当近年来房价节节高升之际，拥有房地产既可保值，有时还是创造财富的良机呢！因为每一家都要解决住的问题，执政者也针对协助“住者有其屋”而在税务上有一些优惠的措施。

（一）何谓主要住宅？（principal residence）

税法规定一个家庭单位（通常是夫妻及未成年的子女）在某一特定的年度内，可指定所持有的，而由纳税人本人、配偶或子女经常居住的一栋房子，作为“主要住宅”。一个家庭在同一年内只能指定一栋房子作为主要住宅，所以即使夫妻名下各有一栋房子，都没有租出去，也只能指定其中的一栋作为主要住宅。同一年内若同时持有一栋以上，如甲、乙两栋房子，在该年度当中若指定了甲房作为主要住宅，就不能再指定乙房作为主要住宅，只能选择其一。

（二）指定为主要住宅之减税优惠

一栋房子指定为主要住宅有什么好处？主要是当将来出售时如果有增值利益，就不需要缴税，甚至不需要申报。这种情形必须是在持有该房子的各年度，这栋房子始终都是主要住宅。如果在持有期间，该栋房子只有部分时间是主要住宅，则出售时须申报这栋房子不是主要住宅期间之资本利得。应使用之税表是T2091（IND），计算主要住宅减税办法之公式如下：

减免部分＝增值利益 ×（ 1+指定作主要住宅之年数）÷持有年数

例如：一栋房子成本10万元，持有五年后卖了40万元，在五年当中这栋房子均为自用住宅，但其中的第三年及第四年，因已指定给另一栋自住的公寓为主要住宅，就不能同时又指定这栋房子为主要住宅，持有房子的五年期间，扣除两年外，仍有三年可指定为主要住宅。这栋房子的应课税资本利得计算如下：

售价40万元减成本10万元，增值利益30万元。

自用住宅减免部分：30万元× （1+3） ÷ 5＝24万元。

资本利得：30万元-24万元＝6万元。

应课税资本利得 ：3万元。

由于指定为主要住宅，使增值的30万元当中只有3万元（10％）纳入所得。主要住宅之指定（使用T2091表）是在住宅的房子交易时才填报，不须在持有期间每年填报，但必须有居住的事实，如驾驶执照、电话费、银行对账单都应在该地址。

 如果一个家庭从始至终只持有一栋房子，买了卖出，然后再买，这些房子都是主要住宅。但若买卖太过频繁，税务局可能会认为你是建商（builder），而将你的增值利益当作营利所得，须100%纳入所得。

如果有些年内因为换房子的缘故，同时持有两栋房子，只要这种情形不超过一年就不要紧，因为税法的原意是考虑一般人不太可能先把房子卖了，去住旅社，然后再去买另一栋新房子。所以允许新旧交替时，有一段重迭的时间，但不可超过一年。这就是为什么在减税公式中分子部分有「+1」，是加送一年的意思。

为什么主要住宅涨价不需纳税？税法认为每一个家庭都需要有一栋房子来居住，房价如果涨了，贵卖的房子还要贵买另外一栋，所以增值的部分就没有道理课税了。

主要住宅房子所占的土地也是主要住宅的一部分，但这种作为主要住宅一部分的土地，原则上限于半公顷（hectare），1.24英亩（acre）。然而如果能证实须有更大的土地才能享用这个房子，税务局也会考虑。

以上我们考虑的都是主要住宅增值的情形和增值时可以免税的好处，但房子也有贬值的时候。当主要住宅出售时贬值，税务局不承认其损失，不能做任何抵减，就如增值时不需缴税一样，所以相当公平。但对于非主要住宅的其它自用住宅（因只能指定一栋房子为主要住宅）而言，增值时要就资本利得缴税，贬值时，损失却不被认可，不能抵减。

主要住宅之指定并不限于加拿大境内。倘若加拿大境内之房子贬值，海外的房子增值，两栋房子都是自用时，可指定海外的房子为主要住宅。

（三）主要住宅部分出租或作营业用途

加拿大的房价近年来实在太高，因此将自住的一小部分租出去，所得租金至少可补贴一下所付的房屋贷款。有时家庭企业，使用住家的一小部分当作家庭办公室，也是很常见的。

将部分的主要住宅分租出去或改作营业用途时，若符合下列三个条件，并不改变整栋房子作为主要住宅之状态：

1.分租出去或改作营业用途的部分只占整栋房子的一小部分；

2.对整个房子并没有做结构上的改变使其更适合出租或作商业用；

3.在分租出去或改为营业用之部分不提列折旧。

这三个条件必须完全符合才能保持原先主要住宅的资格，若有其中任何一个条件无法符合，将来实际出售这栋房子时，出租或营业用的部分就必须就资本利得（或损失）报税。

（四）主要住宅用途改变时税务之影响

全部或一部分房子用途改变，不论是由主要住宅改为出租或营业用，或由出租、营业用改为主要住宅时，该全部或一部分房子被视为以当时之公平市价出售。

1.主要住宅改为出租或营业用原先指定作为主要住宅若决定出租，或者用来经营一个企业。如此做之后，房子不再是个人之使用及享受，而用来赚取所得。此种用途改变，会被认为以当时之公平市价将房子出售； 又以当时之公平市价将房子再买进来。

改变用途当时之公平市价，决定有无资本利得或损失。然而因为房子改变用途前，持有之各年中都是主要住宅，所以房子的资本利得不需要缴税，当然有资本损失时税务局也不承认。

改变用途后，房子视作以当时之公平市价再买入当作调整成本，将来有一天出售时，售价与改变用途时公平市价的差额，就是资本利得或损失，会产生税务之后果。

在房子涨价时改变用途，从自用改为出租或营业用，并做房子的估价，以确定房子当时的公平市价，所产生的增值可完全免税，并将房子的税法成本提高，将来涨价增值的空间减少，可以节税。

2.出租或营业用房子改为主要住宅

如果一栋房子原先是出租或营业用的，后来想要改为自住的主要住宅，在改变用途的当时，需当作以当时之公平市价出售，若有资本利得便需课税。如果房子跌价，则会有损失产生，可在税务上作抵减之用。

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