不断上升的利率给加拿大房地产市场带来了压力，但是感受压力的不仅仅是房主。专家警告说，加拿大的商业房地产行业可能是经济下滑的一个预警，回归职场的不确定性让许多写字楼的业主陷入危机。

据报道，对商业地产，包括办公楼、零售空间、仓库和工厂等物业的担忧，大部分源于美国和最近银行业的不稳定。

最近倒闭的第一共和银行是一家面向富裕客户的地区性银行，这一波金融冲击波已从美国蔓延至全球银行机构。

上周末，伯克希尔哈撒韦公司(Berkshire Hathaway)副总裁、投资大亨巴菲特(Warren Buffett)的得力助手芒格(Charlie Munger)对持有商业地产敞口的美国银行的状况敲响了警钟。

芒格在4月30日对英国《金融时报》表示，他觉得美国银行"充斥着"他认为与商业地产价格下跌有关的"不良贷款"。

本周接受采访的专家表示，随着利率上升给贷款带来压力，以及对银行的担忧，业主无法获得信贷，商业地产，尤其是写字楼的形势可能会显著恶化。

那么，这如何会导致更大范围的经济崩溃呢？以下是他们对形势的看法，以及加拿大可能会如何发展。

混合工作模式使得更多办公室空置

曾担任德勤加拿大首席执行官的独立经济师的Craig Alexander表示，虽然加拿大人已经看到了利率上升对住房市场放缓的影响，但商业方面“同样重要”。

他表示：“有很多理由担心商业地产。”尤其是写字楼，企业对写字楼的需求明显下降，这限制了房东收取的租金。他说，疫情“大大加快”了远程和灵活工作模式的转变，可能让许多业主措手不及。

追踪全球商业地产行业的CoStar首席经济师兼市场分析主管Carl Gomez表示，由于重返工作岗位的不确定性，写字楼很难留住和吸引租户。

疫情前，多伦多的空置率非常低，约为4%。今天数字已经飙升到15%，一大批新建成的建筑进入市场，推动这个数字的上升。

Gomez表示，一个根本性的问题是传统写字楼市场是否会恢复到疫情前的水平。

加拿大公共服务联盟(PSAC)与联邦政府的谈判中，远程工作权是一个棘手的问题。谈判达成的初步协议包括一些条款，允许大约12万名公务员制定适合他们个人需求的混合模式，而不是遵循整个部门的法令。

Gomez说，市场也普遍预计，多伦多等城市以及温哥华、纽约和旧金山等北美主要市场的空置率仍将居高不下。

他说，这意味着商业业主的现金流可能会受到影响，他们无法像过去那样依靠租金的增长。

高利率和对银行业的担忧给商业地产带来寒意

在过去十年或更长时间里，加拿大和美国都有相对较低的利率环境，不仅有助于企业融资和建设新项目，还使办公物业具有可靠的租金回报率。

但低利率的日子大约在一年前就结束了。Alexander说，与住宅房地产一样，商业地产对加息尤其敏感。最近美国的银行倒闭将收紧整个行业的信贷条件，商业地产正在失去市场的青睐，银行预期将更加挑剔地选择放贷对象。所有贷款人将更加“保守”，他们将特别不愿向在新的高利率环境下陷入困境的行业提供贷款。

商业业主可能会发现，在业务前景不确定和最需要生命线的时候，他们更难获得信贷。

对加拿大的影响会有多严重?

接受采访的专家以及伯克希尔哈撒韦公司的芒格都表示，商业地产即将出现的低迷，预计不会导致2008-09年金融危机那样的崩溃。

Gomez说，美国的担忧尤其严重，因为美国大都市的许多大型写字楼都是靠巨额贷款融资的，个人业主可能手头没有资金来“填补”租金下降、利率上升和信贷渠道减少带来的“缺口”。

他举例说，在旧金山，高空置率正迫使一些业主以大幅折扣出售房产，导致人们担心其他市场也可能面临类似的抛售潮。一旦这些多米诺骨牌连接起来，经济确实会有危险。

但是加拿大的所有权模式不同，资本充足的退休金基金拥有大城市中心的大部分办公楼，这可能使加拿大免受商业地产低迷的最严重影响。

Alexander也认为，与美国相比，加拿大在商业地产风险可能要小一些，这在一定程度上要归功于加拿大相对稳定的银行体系。美国银行动荡中，加拿大银行体系显示出的不稳定迹象相对较少。加拿大各大银行的投资更加多元化，不太可能在任何一个对利率上升敏感的特定行业中投入过多资金。

但这不代表加拿大不会受到与写字楼市场相关的更严重衰退的影响。高利率需要一年或更长的时间才能在经济中发挥作用，有的行业会更早感受到借贷成本上升的冲击。

迄今为止加拿大经济已被证明具有“弹性”，劳动力市场强劲，2023年前几个月的产出出人意料地强劲，但是预测经济将放缓，这些日子不会永远持续下去。“余波需要一段时间才能显现。”

Alexander说，商业地产市场的压力是经济从低利率环境转向高利率环境的一个症状，其他行业会在未来几个月开始看到早期的弹性“减弱”。“我认为，最大的风险不是我们的银行体系会出现任何形式的灾难。而是未来我们将看到经济走弱。”“我认为商业地产的问题是一个预警。”

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