如果加拿大房地产要垮 那么很可能是这个原因
近来加拿大的房市尽是好消息，似乎一片莺歌燕舞，蒸蒸日上的景象，比如说GTA地区在9月份房屋销量和房价双双上升，上个月加拿大按揭与房屋公司(CMHC)在市场前景展望中，预测GTA地区房市回暖房价回升，其中明年房价上升5%，2021年会在今年基础上上涨10.5%。
但是加拿大《环球邮报》最近报道说，在歌舞升平的背景中，其实不乏隐忧。加拿大房价最近两次崩溃的主要原因都是市场上待售物业供过于求，导致房价下跌的主要因素是供过于求，这包括1989-90年和2008-09年，正是供过于求导致了房价下跌甚至市场崩溃。
问题是，这个情况会在可预见未来再次发生吗?
加拿大投资与研究机构Veritas Investment Research最近进行了一项调查，试图测量房地产投资者大量抛售的风险水平，从而使得市场饱和，并给价格带来下行压力。
参加该调查的有加拿大全国200多名房地产投资者，当问到他们是否计划在明年出售一个或多个物业时，高达84%的人表示不会。
其中仅有6%的人计划出售物业，因为他们预计，投资回报会降低，或者房地产价格将下降。
其中也有三分之一的房地产投资者表示，他们计划购买更多物业。
Veritas的分析师Nigel D’Souza指出，这些发现表明，目前加拿大住宅市场相对稳定，短期内不会出现供过于求的情况。
与此同时，调查结果也有不太好的消息。超过一半的受访者表示，扣除按揭支出，维护和其它相关的成本之后，他们的投资物业并未产生正现金流量。总体上有18%处于收支平衡状态，而32%则处于负现金流状态。
D'Souza认为，如果经济像最近几年一样地缓慢发展，那么房价应该可以保持稳定。因为地产投资者没有什么紧迫理由抛售自己拥有的物业，导致市场供求关系出现重大变化。
房价面临的风险是，加拿大有可能会陷入经济衰退。这可能使50%的房地产投资者无法产生正现金流，以便继续进行房地产投资。
D'Souza对此评论说：“如果现金流为负值的人都把房产放出来出售，那么住宅供应将大大地供过于求，要是出现这个情况，那么对加拿大市场将造成最严重的冲击。”
问题是，现在有种种迹象表明经济下行，并可能出现经济衰退。最明显的迹象包括：最近几个月经常被反转的收益率曲线，也就是短期利率高于长期利率，这完全与正常情况相反。
D'Souza指出，其实适度的经济下滑对房地产投资者可能并不特别重要，并不会引发物业抛售风潮。比如说，在2000-01年度，确实出现了经济的回落，但不足以使供过于求并推动价格下跌。
而在1989-90年，以及2008-09年，供过于求都是房屋价格下跌的主要因素。
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