联邦政府是时候做出改变和调整了。联邦去年推出贷款压力测试，导致买家购买力大大降低，去年的贷款总额也下降150亿元，转向私人贷款的借款者数量增加。

 

 

地产界内很多机构和专家都认为，现在的市场情况已经和推行压力测试的时候不同，联邦政府是时候做出改变和调整了。

 

压力测试导致贷款额下降8%

 

CIBC世界市场的副首席经济学家Benjamin Tal在一份新报告中指出，联邦去年推出的新贷款压力测试导致2017年到2018年的贷款总额下降了8%。

 

2018年受到压力测试的直接影响，贷款额减少了130-150亿。在压力测试出现、利率升高、可负担房屋供给不足的共同作用下，2017年的贷款活动减少了250亿。

 

为了抑制地产市场过热，加拿大金融机构监管局(The Office of the Superintendent of Financial Institution，OSFI)在2018年1月1日推出贷款压力测试，要求银行在所有房屋买家申请按揭时，需要按照央行公布的五年期固定利率，或其按揭合同利率再加2个百分点进行贷款审批。这一政策大大限制了买家的购买力，房屋销售量也大大减少。

 

Tal指出，如果你想获得固定利率为3.5%的贷款，那么就必须符合固定利率为5.5%的贷款资格。加拿大央行在压力测试前就曾表示，新压力测试将会使10%准购房者失去购房资格，更会影响150亿美元的新贷款。而近日央行指出，近一年半的时间，压力测试的影响已经超过预期。

 

OSFI去年的报告也显示，压力测试实行以来，贷款金额超出借贷人收入4.5倍的个案比例，从2017年6月的20%，减少到2018年6月的14%。一些城市的市场销售也大幅下降，尤其是是温哥华和多伦多。2018年，大温销售房屋2万4619套，和2017年的数字相比下降了31.6%。

 

越来越多人转向私人贷款

 

压力测试最初推行，是为了提高新贷款质量，抑制某些市场过热的现象，数据显示，压力测试在这方面也达到了效果。目前高质量的信贷比例(信用分数大于751)高达52%，在压力测试下，能够取得贷款的多是高信贷人士。数据显示，压力测试出现后，有93%的人不再贷款，有7%的人减少了贷款。

 

虽然贷款质量提高是一个好事，但同时，很多无法从传统银行取得贷款的人，不得不向私人贷款者借款，信用风险提高。根据安省土地注册委员会的信息，在完成交易的人士中，有12%都选择向私人贷款者借款，而一年前，这个比例只有10%，回溯到2017年，向私人贷款借钱的比例只有8%。

 

也就是说，随着压力测试的推行，越来越多人转向私人贷款。过去两年，私人贷款的总额上升了27%。

 

从贷款规模上来看，私人贷款的平均贷款额是传统银行的一半。从放贷人类型来看，基本上不到10%的借款人向家里的亲人借款，不到50%向其他贷款者借款，另外50%向其他贷款机构借款，多数都是贷款投资公司。

 

Burlington的贷款机构Pro Funds Mortgages总裁Carmen Campagnaro此前也表示，大银行拒贷不符合贷款标准的客户造成的最直接影响，就是让这些客户转向那些不需要进行压力测试的私人银行、抵押贷款投资公司以及信用合作社，这几类贷款机构成为了央行贷款政策修改后的直接受益者。

 

地产界呼吁：

 

联邦应考虑调正压力测试，经济学家Tal认为，压力测试对地产市场来说是有必要的，但现在的市场情况已经和之前不同，可能需要做出调整。

 

Tal在报告中指出，政府推出压力测试后，加拿大央行已经将基准利率提升了0.75%，5年贷款利率已经上升了0.35%;而且，借款人的收入在贷款期间很可能上涨，居民平均收入在过去5年上了12.5%;此外，在还款过程中，人们借的本金也开始减少，贷款风险降低。综合考虑这些因素，压力测试的幅度应该收窄。

 

这不是业界今年第一次呼吁联邦重新审视压力测试政策。

 

大温地产局主席Phil Moore不久前质疑，去年提出的压力测试政策现在是否还需要，现在因为无法满足压力测试的条件而取消交易的现象非常普遍。“很多有能力偿还贷款的人也不符合压力测试的资格，由于这个要求的存在，很多需要房屋的家庭无法买房。”

 

Moore认为，对于温哥华地产市场来说，压力测试带来的弊大于利。由于人们无法满足首付要求，只能调整自己的目标，购买价钱较低的房屋，让这一价位的房屋需求增加，变得非常抢手。加拿大建筑和土地开发协会(Building Industry and Land Development Association，BILD)以及多伦多地产局也向联邦发出呼吁，希望他们重新审视压力测试政策。

 

BILD近日发布的报告显示，2018年大多伦多地区的新屋销量是近20年来最差的。报告数据来源是Altus Group的统计，根据统计，2018年大多伦多地区新建房屋共销售2万5161套，是自2000年新房销售数据被统计以来的最低值。

 

其中公寓销售2万1330套，比2017年下降38%，新房独立屋销售也只有3831套，比2017年下降50%，比10年平均值减少74%，BILD的CEO David Wilkes指出，现在市场已经失衡，我们需要和各级政府合作，确保不会把消费者赶出市场。

 

联邦政府需要重新审视压力测试，并为首次购房者延长贷款期限。针对取消以及调整压力测试的呼声，OSFI此前的回应是，将继续监控按揭贷款市场的环境，并在适当的时候对有关条款进行调整。