根据皇家银行（RBC）最新公布的一份去年第四季度报告，中等收入的多伦多人要想购买中价位的房子，需要储蓄4年半才能够储足5%的首期款。一旦买到手，为了供养这个房子，每月还贷款（本金和利息）加上地税、水电气等，需要花费家庭税前收入的61%。这裡谈到的中价位，是所有房型的整体价位，若换成独立屋，数据更惊人，供房费用是家庭税前收入的71%。RBC称，基于首付25%，房屋还贷期25年的情况下，房贷月供加上物业税和水电气的花费，不应该超过税前收入的32%。

 

国家银行（National Bank Financial）使用略微不同的指标来评估“可负担性”，也得出近似的结论：中等收入的家庭，以税前收入的10%进行储蓄，储够房价5%的首付所需要的时间为56个月；温哥华所需时间则为73个月，Victoria 58个月，安省Hamilton 40个月，满地可 33个月，卡加利 32个月，魁北克城 24个月，温尼伯 28个月。

 

RBC指，多温两市房屋的可负担性日益接近危险水平，令平均收入家庭可望不可及。至于是否到了平均家庭放弃拥有独立屋梦想的时候？RBC资深经济学家Robert Hogue表示，那个梦想很久以前就结束了。

 

新世界地产公司经纪王韬则认为，独立屋是西方的主要居住模式，90%以上家庭都住在独立屋。目前房价高企，外来资金在主道多伦多楼市，市场在分层：有资金实力的人买更大的房子，资金不足的其实也在追求独立屋，隻不过位置可能更偏远，但并没有改变西方居住独立屋的常态。外来资金是阶段性的，虽然可能未来5年都保持流入状态，但相信随著全球经济、政治体制不断调整，5年或者更长时间之后，整个经济形势会达成平衡，自然形成新的资金流向。

 

小房换大房应对高房价

 

房价那么高，本地典型的工薪族如何买房供房呢？新世界地产经纪潘延恭表示，对于资金有限的买家来说，不能要求一开始就一步到位，如果可以屈就，可先从Condo、小平房买起，或者选择多伦多东部、西部稍偏远社区的房子，例如士嘉堡仍可买到50万-60万的独立屋，这些房子负担起来也相对轻鬆。此外，也有客户采取分租养房的方式，因此分门出入的房子比较抢手。

 

王韬表示，他接触的买房客户中有3类：一部分是经济能力不足以支撑房子，必须要将部分房间或者地下室分租出去，以贴补养房费用的不足。不过这部分的比例并不大，隻有不到20%。另一部分是采取保守的投资形式，逐渐以小房换大房，他们的家庭收入足以支撑一个房子，也具备购买投资房的能力。以前房价低的时候，他们可能会寻求另外购买一个投资房，但目前房价非常高的情况下，他们会采取比较保险的方式将自住房逐渐换大。其余的是无所谓房子是否空置，自己完全负担的起的人，这当中很多是海外投资者。他说目前多伦多市场上50%的房子都被实力很强的海外资金买去了。

 

加息影响5年后才显现

 

目前加国超低的利率，相对减轻了供楼负担。一旦利率升高，会不会大量出现断供？王韬认为，利率如果累计提高2个百分点，就可能会有相当一部分人出现供楼困难。不过利率提高应该是相当漫长的过程，从目前经济形势看，这个过程至少需要5-7年。他说，人的负担潜力其实比较大，利息逐步增加，人们也会逐步适应。保住自己的住房是华人的传统，一旦加息道致供房负担上升，人们可能会采取分租的方式，或者从中国抽调资金，努力守住房子。而利率升高也有有利的一面，那时买房的人会相对减少，租房的人会增多，令出租市场向好。

 

华人热区出租难

 

王韬表示，在华人热选区，整租是不现实的，分租的收益更大。不过分租要与很多人打交道十分麻烦，需要有能力应对进进出出的学生或者零散租客。另外，愿意租房住的华人，要么是暂时过渡，要么是奔学区去，都不是长租客，因为“有钱租房还不如买房”是大多数华人信奉的理念，想找到稳定持续的租客还是要面向西人。王韬说，在白人比例多的小城镇，房屋整体出租给一户人家，一定是比分租给多名不同租客更好的模式；但在相对大的城市或者靠近交通要道的地区，有分租需求的西人租客也大量存在。问题是，烈治文山和万锦市的华裔聚居区，并非西人租客热衷的地区，他们更喜欢西人人口相对集中的地区，从地域上看，大多区北部Yonge街以西的房子要比Yonge街以东更易租出去，而华人热选区出租则相对困难。

 

房价如此之高，万锦和烈治文山市的独立屋楼花已经突破130万，仍然十分抢手，北至Aurora、Newmarket的上百万元楼花也需要提前几周排队抢购。这么热的需求来自何方？潘延恭表示，买家中大多数是新移民，来自亚洲的移民比较香港、纽约和多伦多的房价，还是觉得多伦多房子面积又大又便宜。买家中也有本地人，他们早期50-60万买的房，现在已经升值过百万甚至翻倍，卖掉旧房换新屋，自然有能力在Aurora买栋上百万的房子。正是因为独立屋的供给量不足，才出现抢购的现象。