於日前發表的《經濟學人》雜誌調查報告指出，在全球140個城市中，名列十大最適宜居住的城市中，加拿大有3個城市入選前5位，多倫多名列第4，而溫哥華和卡加利分別居第3及第5位。事實上，這3個有不少華人定居的城市，屋價也是全國最高之列。

 

根據加拿大地產協會(CREA)說，7月全國房屋平均價是$401,585，比去年同期升5％，當中是由溫哥華和多倫多帶動全國平均價上升，若不把這兩個城市計算在內，平均價則為$327,988，與去年同期比較，增幅是4％。

 

在多倫多，7月平均價是$550,700，溫哥華是$628,600，卡加利是$482,348。

 

另外，7月全國的銷量是自2010年3月以來最高的，較去年7月增加7.2％。在這個月份買賣旺盛的城市包括維多利亞、溫尼辟，安省的渥太華、倫敦和聖湯馬斯。CREA的總裁Beth Crosbie說，「當一些大城市例如多倫多、溫哥華和卡加利的7月銷售略有放緩的時候，亦有些城市卻仍像5月和6月那般熾熱，這可反映未來的趨勢。」

 

滿地可資本市場的高級經濟學家Sal Guatieri認為，從市場表現來看，西岸的表現強勁，中部和大西洋省份除了多倫多外，大部分城市顯得疲弱。

 

近期樓市轉強，除了是為了彌補年初嚴寒天氣造成的交易損失，加上3月以來按揭利率再創新低，為住宅需求增添動力。

 

多城具後勁

 

加拿大按揭及房屋公司(CMHC)說，大多倫多地區(GTA)的房屋買賣將在未來的兩年將再度活躍，其中以重售物業市場為主。而在價格方面，除了獨立屋之外，總體房價的平均增長速度卻依然緩慢。

 

根據CMHC對大多倫多地區的分析，在連續兩個季度的下降趨勢之後，房屋銷售數量會逐漸回升，但主要的交易都將集中在重售市場。2014全年重售物業總數預料為8.7萬宗，比去年下降2.2％；平均成交價格為55.6萬元，升幅為6.1％。到了2015年，交易數量將上升至8.9萬宗，平均價格則僅上升2％，達到56.7萬元。據多倫多地產商會(TREB)的資料，在今年1月迄至7月，共有57,910宗買賣，同期平均價是$564,632，以此走勢預測，無論是平均價或是銷量，CMHC的分析將會輕鬆兌現。

 

CMHC大多倫多地區的高級市場分析員Dana Senagama表示，預計大多區今年的物業成交總量當中，有75％為包括獨立屋和半獨立屋在內的低密度物業，只有25％為高密度的柏文單位。因此總體成交價格，呈現出6.1％的升幅。

 

新屋競爭力遜重售

 

在新屋市場方面，由於多倫多新建成的柏文令供應量飽和，並且不佔價格優勢，因此很多買家還是傾向於購買二手物業。Senagama認為，人們的購買力是造成該現象的主要原因。她說：「以市中心柏文市場為例，新建成的單位往往佔有地理和交通優勢，但平均價格在40.5萬元左右，而舊樓的平均價格則在36萬元左右。這價格差異很容易讓一些精打細算的買家考慮用更經濟的價格入市，令到重售市場成為未來兩年內房地產市場的主要交易類型。」

 

根據CMHC報告所提供數據，預計2014年大多區售出全新的共管柏文單位數量將在1.8萬至2萬個之間，這比去年年底所錄得的數據稍有好轉。但是由第三季度所顯示出來的活躍現象並不能維持很久，預計到今年底又將冷淡下來，直到2015年就業率有所回升，以及美國經濟全面復蘇的支持，才會在本地房地產市場中產生積極的影響。

 

屋價節節上升

 

在屋價方面，Senagama認為GTA的物業市場價格一路都是呈上升趨勢，尤其是獨立屋及半獨立屋等低層物業近來尤為搶手，隨著供應量的大幅減少，減幅約為20％，成交量亦十分有限。

 

「這類物業今年價格升幅為8％，而柏文單位升幅則為1％至2％之間。」她繼續說道：「從受歡迎的程度來看，房子類物業絕對是容易被搶購的一類，但是從現在城市人口的情況來看，柏文單位則是最能夠被大多數人負擔得起的物業類型。」

 

CMHC預計大多倫多地區今年獨立屋平均成交價格將達到83.5萬元，年度升幅為10.4％；到了2015年價格則將上升到86.5萬元，升幅為3.6％。

 

出租單位供應多

 

根據CMHC分析數據，2014年共管柏文中從自住新轉為出租單位的數量多出1.3萬間，這是一個前所未有的現象。

 

報告中指出，多市自2012年開始興建的柏文，在今年竣工的數量將達到歷史新高，雖然到了2015年竣工的單位數量會有所減少，但這並不影響這些共管柏文單位中轉成出租的數量會繼續升高。

 

Senagama認為，造成這個現象的原因，是多倫多近年來原有出租柏文高企的出租率有關。據了解，今年多倫多出租柏文空置率僅為1.6％，這令到共管柏文租出市場大熱。「移民和外來者是多倫多出租市場的主力軍，今年包括全國範圍內移居、省份之間移居、外國移民、回流加人以及臨時居民在內的凈移民量就達到8萬人。」

 

她繼續解釋說，新建成的共管柏文相對出租柏文在地點和設施新穎方面的優勢，是許多年輕專業人士以及經濟條件較好的家庭的首選，但舊式出租柏文的優勢則是面積比較大，適合人口較多的家庭居住。

 

租金保持穩定

 

同時，由於出租市場的需求和供應量都在平衡增長，CMHC預測在未來兩年內的租金亦不會有明顯上升，空置率亦不會有太大變化。

 

此外，多倫多人口的總增長量與該市吸引的外國移民數量有直接關係，資料顯示，未來兩年多倫多的外國移民數量將繼續增加，但從2013年開始，從多倫多向其他省份或者周邊城市移居人數卻有所增多，這對該市的出租市場及買賣市場均有一定的影響。

 

全國走勢

 

全國方面，CMHC表示，加國二手住宅今年成交價將上升4.5％，主要是受惠按揭利率低企。另外，加國統計局公布，6月份新屋價格按月升0.2％，符合市場預測。

 

CMHC看好今年全國樓市，主要是看到低按揭利率刺激了住宅成交、建築量及成交價上升。

 

統計局也於月中公布，6月份加國新屋價格按月升0.2％，符合市場預測。其中，多倫多升0.3％、安省咸美頓升0.6％、安省倫敦升0.4％、卡加利也升0.3％。統計局又指，6月份全國新屋價格按年升1.5％。

 

另外，CMHC也把今年新屋動工數量預測，從5月時估計的181,100間，增至184,800間。

 

CMHC首席經濟分析員Bob Dugan指出，最近新屋動工量增加，是有人口基本因素所支持，但他也預料新屋動工量將會稍為減少，因為建築商將會集中減少庫存而不是專注建更多單位。

 

多倫多屋動工

 

加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corporation, CMHC)報告，大多倫多人口普查地區(Census Metropolitan Area,CMA)新屋動工趨勢輕微走高，在2014年7月興建的單位，以年率計有32,475間，高出6月的32,024間。

 

加拿大按揭及房屋公司多倫多資深市場分析員塞納加馬(Dana Senagama)說：「更多柏文動工，推升7月新屋動工總量，上個月情況較不活躍。但是，整體動工量到年底仍屬溫和水平，因為過去幾年銷量下滑，開工量隨著減少。」

 

CMHC使用新屋動工6個月平均線資料，補充每月季節調整年率數據，說明按月估計的顯著波動，取得更完整樓市景象。有時只是分析每月季節調整數據，可能誤導一些市場，因為它們大體上受市場多個環節影響，這個月與下個月有很大落差。

 

以每月季節調整年率計，7月份有38,495間單位，6月份只有26,693個單位動工。

 

相對於一年前，多倫多市7月錄得最高數字， 乃強勁柏文開工量所致。大多倫多人口普查地區範圍，第2多新屋開工量在賓頓市( Brampton)，因為低層房屋開工量比較多，特別是獨立屋與排屋。