最近几年，加拿大各省特别是萨省（Saskatchewan）农地持续走俏，很多华人也纷纷进军萨省投资农地。而近期，加拿大联邦农业贷款机构FCC最新公布，2013年萨省农地升值28.5%。这个数字让更多潜在投资者眼前一亮，但也引来一些顾虑：萨省农地还有升值的空间吗？现在开始投资是不是为时已晚？

带着这些问题，本报记者采访了加拿大绿地农业总经理、农场主苏东亮先生（Frank Su）。苏先生是特许金融分析师（CFA）和美国注册会计师（CPA），曾经在四大会计师事务所工作过，为众多中外五百强企业提供过咨询服务，也曾担任两家境外上市公司的首席财务官（CFO），目前持有萨省专业农地经纪和物业管理牌照。

加拿大绿地农业总经理、农场主苏东亮先生（Frank Su）在举办“投资萨省农地免费讲座”。

苏先生对本报记者表示，去年7月他就提出，前两年萨省农地升值40%只是开胃小菜，真正的大餐尚未开始。而FCC的数据某种程度印证了他的预测。苏先生认为，FCC的数据是需要解读的，FCC数据并不包括农地正常耕种的回报。

他说，现在华人在萨省投资农地的方式主要是买地然后出租给农民耕种收割，每年收取租金。而目前萨省农地出租的回报在3-5%，大大超过加拿大1%-2%的通货膨胀率；而如果自己耕种的话，回报则可以达到10-20%。另外FCC数据是萨省全省的，而萨省西部的灰色土地缺水，土壤不肥沃，有的地方土地甚至贬值，但东部黑土带由于降水充沛土壤肥沃去年升值估计接近40%，也就是说有些投资者在去年加上耕种的回报可以达到惊人的50%左右。

他认为，萨省农地升值的背后最主要驱动因素是全球性的耕地和水资源再也难以满足人类日益增长的粮食和肉类需求。2008年的粮食危机只是未来粮食危机的预演，未来五年到十年很有可能发生规模若干倍的粮食危机，那时才是萨省农地王者归来的时刻。

苏先生告诉本报记者，2013年萨省MLS上前六大农地交易有两单就是他完成的。从2012年9月他购买了第一块萨省农地开始深入研究萨省农地。发现很好的商机后，在2013年移居萨省，希望开拓萨省农业产业链和中国对接。他为了在萨省建立网络，更是加入了萨省领先的专业农业经纪团队之一Re/Max Blue Chip Realty，并且跟萨省农场主天天打交道以掌握一手当地农业信息。

他认为，萨省农地基本上没什么泡沫，原因是：1）萨省的农地还是白菜价，把一亩一千多人民币黑土地并拥有永久产权称为泡沫简直是笑话；2）萨省农地市场目前是一个健康的市场，主要买地的是本地农民；3）萨省农地财务上非常健康，目前租金回报在3-5%；4）中国投资者虽然不少，但大多数投资者都很小。大的农场（超过10万亩）的几乎都是本地农场主拥有。5）萨省农地价格目前只有安省的八分之一左右，连邻近的亚省都高出萨省大约一倍半。

苏先生自己已经在萨省购买了大约一万亩优质农地，其中大约一千亩在三个月后升值30%后卖出。他表示，投资需要有前瞻性，也需要有自己独立的判断，分析萨省农地还需要有全球性眼光。如果只是凭萨省前三年升值70%就断定有泡沫，升值即将见顶，就太过肤浅了，有可能错过一辈子难得的投资盛宴。

另一方面，新浪财经专栏作家陶短房也分析了萨省农地吸引华裔和其他族裔投资者的几个因素。他表示，萨省是农业大省，耕地占加拿大总耕地近50%。属高寒地带，无霜期只有3-4个月，因此农活只能在这短短3、4个月里完成。实际上据介绍，真正的“农忙”才3次：播种、除草施肥除虫、收割，每次不过几天。这样粗放的耕作方式，很适合并非真心想“回归田园”、而仅将之作为一宗投资的移民投资者。

其次，原本制约“草原三省”（包括萨省）农地购销的一大障碍，是所谓“小麦局”体系。自1940年起，加拿大就通过《谷物法》成立行会性质的小麦局，对“草原三省”和卑诗省皮斯河地区谷物生产实行统购统销，按照这个制度，农场主必须强制性种植一定比例的小麦或大麦，由小麦局提供种子并统购全部产品。这一制度不仅束缚了农场主的多种经营自由，也抑制了农地收益。2011年底，加拿大联邦下议院表决通过小麦局民营化决议，持续大半个世纪的“小麦局”垄断体系宣告结束，这对农地的单位产出无疑是有利的。

此外，陶短房还表示，“草原三省”、尤其僻处内地的萨省，耕作方式特殊，社区不发达，对不熟悉农业经营、不适应冷清、陌生环境的外国移民而言，原本是极大的投资障碍。但近年来随着大量中介公司的介入，和一些熟悉农业经营的外籍农地购买者在当地扎根，提供承租服务或包销全部农产品的服务商变得普及，甚至不少由中介公司代理出售的农地，购买者可以直接选择“打包包租”。一些意在投资套利的移民投资者，甚至根本没去过自己名下的农地，签购买合同的同时，就将农地转租给中介公司打理。这些无疑都降低了“做地主”的门槛。

值得一提的是，由于移民背景“地主”的增多，和萨省农地经营自由度的提升，当地已开始出现针对特定海外市场的产业链，如针对中国市场的西洋参、亚麻籽和黑豆产业，就已初步形成了种植、收购、储运的完整链条，打通了从加拿大内陆到中国市场的“农业通道”。

在这方面，苏东亮先生也很有发言权，因为他一直希望开拓萨省农业产业链和中国对接，并已经制定了几项切实可行的方案，其中包括他的绿地农业萨省牛肉产业链解决方案。
 

苏先生向本报记者介绍说，这个方案是利用萨省的优势来帮助解决中国的牛肉问题。他说，中国的牛肉问题包括三个方面：1）供不应求。2）成本高昂。3）安全问题。虽然最贵的牛肉可以高达一千多元一公斤，但卖家其实无法回答这些牛在哪一个牧场养大，喂的是什么饲料，打过什么荷尔蒙，打过什么激素等等。而萨省的牛肉优势则表现在：1）优越的自然环境。2）低廉的成本。3）食品安全：加拿大政府对于牛肉产业非常重视，对品质要求十分严格。

而苏先生的绿地农业的萨省牛肉产业链解决方案是，1）协助客户选购萨省优质牧场。2）推荐加拿大顶尖肉牛养殖专家协助客户选择肉牛品种。3）由加拿大顶尖肉牛养殖专家按照客户要求饲养肉牛（喂什么饲料，打不打荷尔蒙，打不打激素等等）。4）由加拿大食品公司按照客户要求对肉牛进行屠宰（何种屠宰方法，如何切割等），并对牛肉进行包装（品牌，产地，标识等），再要求安排出口。这一系列程序，可以让中国客户完全掌握自己买到的牛肉的每一步。

在采访的最后，苏先生还强调，农地投资也有风险，不一定适合每一个人。他建议说，投资农地需要找信誉良好的中介，最好是萨省持牌的专业经纪。他见过几个中国投资者由于接触的是信誉差中介，买地的时候就付出高出市场价格百分之三五十甚至百分之一百。而且买的农地质量太差，到现在还没升值。他表示，虽然萨省农地在过去几年普遍升值迅猛，但这些找错中介的投资者们目前还在亏损中。另一方面，由于萨省农地透明度越来越高，中介已经很难从农场主手里买到特别便宜的地。中介买完地再加价卖给投资者的模式已经越来越难走得通，所以投资者最好通过持牌经纪从农场主手里直接买地。

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