狂降$40万 大批房子“突然”卖不出去 地产经纪透露
10月份，房地产经纪人Anne Marie Lorusso告诉她的客户需要大幅降低伊陶碧谷（Etobicoke）房屋的要价。这套独立的三居室房产原价为140万元。它于9月中旬首次上市，并在市场上停留了一个月。为了出售，她敦促他们降价40万元。
“我们有很多看房和报价，”Lorusso说。“但没有人会正式请求交易。”
卖家们都很着急。冬天即将来临，通常是房地产销售淡季，所以他们最终同意降低价格，房子以100万元的价格重新挂牌。三周后，它最终有条件地出售——等待检查。
九月份，多伦多进入了买方市场，买家拥有更多选择和谈判能力。这与十多年的卖方市场出现了巨大的不同。由于高利率迫使杠杆过高的房主出售房屋并阻止首次购房者进入市场，新挂牌房屋大量涌入，房产市场需求下降。
专家表示，在这种环境下选择出售的房主将面临更少的潜在买家和更多有条件的报价。自2022年2月高峰以来，价格已下跌约15%，但去年已趋于稳定。
专家表示，这是因为卖家仍然希望自己的房屋能达到最高市场价格，而且许多人对房产的定价过高。这导致更多的房屋以减少数十万元的价格重新挂牌，而还有房屋则连续几个月留在市场上。
Royal LePage首席执行官Phil Soper表示：“你必须让卖家放松一些。如果你回顾过去20年，就会发现现在主要是卖方市场。对于房屋卖家来说，现在是一个奇怪的时期，需要时间进行重新理解市场。对于一些人来说，适应市场放缓和价格疲软是一项挑战。”
专家表示，随着卖家适应新的市场现实，房价将会走软，尤其是在利率居高不下的情况下。
Fox Marin Associates联合创始人、经纪人Kori Marin表示：“卖家希望获得最高、最好的价格。他们会将其与两年前的价格进行比较。我刚刚听一位卖家说，他们将自己的房价与2021年的房价进行了比较。”
她说，卖家还需要接受培训，将自己的房产挂牌价低于市场价值，以吸引竞价，并以高于挂牌价的价格出售。但在平静的秋季市场中，对错过机会的恐惧已经消退，买家数量已经少于卖家所习惯的数量。
Marin补充道：“卖家需要转变心态，因为现在房屋不太可能收到多个报价，或者报价会有条件，而且许多人不愿意接受这种变化。”
Marin说，房地产经纪人必须让客户了解当前的市场状况，帮助他们调整预期，因为看房的数量可能会减少，等待时间也会更长。
“人们一直对春季市场抱有希望，”多伦多房地产经纪人Linda McLellan说。“但自春季以来，市场发生了很大变化。卖家需要一些时间才能重新上市。”
她说，如果房屋挂牌价低于100万元，通常会很快售出。对于100万至200万元范围内的房屋，报价接近或略低于要价。售价为300万元的房屋收到的报价低于要价。
“卖家会感到有些沮丧，特别是如果他们没有适当定价自己的房屋，”她说。“有些人甚至终止挂牌，等待市场反弹，或者将其出租。”
在房地产挂牌网站HouseSigma上，位于备受追捧的Trinity-Bellwoods社区的一栋经过翻修的宽敞四卧室、三浴室半独立式住宅9月份挂牌价为180万元，10月份降至169万元。该房产无法出售，目前租金为每月6,450元。
Lorusso表示，如果房产卖不出去，很多人都会决定出租，尤其是在租金飙升的情况下。她的伊陶碧谷客户也考虑这样做，但她建议不要这样做，因为出售出租房屋可能很困难。
“没有人愿意住着一个空荡荡的家，”她说。“但随着租户的参与，情况变得更加复杂。我真的建议不要租房。”
多伦多市场充斥着大量房产， 10月份新上市房产数量同比增长38%，而销售额同比下降5.8%。销售与新挂牌房屋的比率为32%，低于40%时被视为买方市场。
经纪人兼Fox Marin Associates联合创始人Ralph Fox建议客户不要在当前市场上出售房产。
“这是最糟糕的出售时机，”他说。“但是他们真的别无选择。”
那么，谁在选择在这个市场上出售呢？Fox表示，无论市场状况如何，人们的生活环境突然发生变化，例如离婚、职业调动或健康问题，需要出售房产。
“大量投资者充分利用杠杆并拥有多种房产。他们发现，按照目前的利率，他们无法承担所有抵押贷款，”Soper说。“他们正在抛售房产，这就是为什么我们看到进入市场的库存量有所增加。”
Soper说，值得注意的是，“资本充足”的投资者此时能够购买房产。专家表示，还有一小部分房主面临着巨大的财务压力，但这一比例在不断增长，因为他们杠杆率过高，难以应对高利率，需要从出售中获得最大利润。
抵押贷款公司DV Capital的首席经纪人Daniel Vyner表示，在疫情最严重时购买浮动利率抵押贷款的房主可能不得不出售房产，因为抵押贷款变得太贵了。
对于一些在2020年或2021年申请了两年期或三年期固定利率抵押贷款、现在需要续签抵押贷款的人来说也是如此。
他说：“在疫情期间，很多人都想尽办法偿还抵押贷款。父母通过HELOC拿出房子的钱来帮助孩子购买，这是有风险的，”他说。
房屋净值信贷额度（HELOC）是一种具有最高信贷限额的循环担保信贷，其中抵押品是借款人的房产，并且只需要支付利息。
由于大多数都是浮动利率，这种形式变得昂贵。展望未来，专家们一致认为，随着卖家及其经纪人意识到他们的房产定价过高，房产价格最终将会下降。
据HouseSigma称，9月份Annex的一套房屋以289万元的价格上市，但一个月后价格下跌了30万元。High Park的另一处住宅要价下降了10万元。Rosedale 的一套房屋上市一个月后，要价下降了24.5万元还没有卖掉。
McLellan说：“你开始发现，一些更受欢迎的社区过去无论如何都有房屋出售，但现在他们也无法幸免。那些先前强劲的地区的价格正在走软。”
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